나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10255 [4] 경상북도 경주시 황성동 344-4 동부이끌림5차 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2026.06.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 공히 경상북도 경주시 천북면 성지리 소재 성지저수지 남측 인근에 위치 하며 주위는 펜션, 숙박시설, 농경지, 유지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 차량 진출입 가능하며 서측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 8M 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 5 토지 생산관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 일련번호 6 토지 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함 ).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 징크판넬 내벽 : 경량판넬 위 수성페인트, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 콘크리트수평미장 위 에폭시, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 폴딩도어.

이용상태

근린생활시설(음료판매점, 상호 : 미상)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 시스템에어컨, 주방설비, TV공시청설비, DATA설비, 옥외수영장, 파라솔 및 야외침대, 인조카페트, 데크설비, 야외영상스크린, CCTV, 조명설비 등이 되 어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도", "건물개황도", "사진" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 황성동우체국 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파 트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 계림중학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파 트, 근린생활시설, 병원, 공원 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 황성동우체국 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파 트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 7층 702호로서, 외벽 : 스톤코트 내벽 : 실크벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중창호.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 10층 1002호로서, 외벽 : 화강석버너구이, 스톤코트 내벽 : 일반벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중장호.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 5층 503호로서, 외벽 : 스톤코트 내벽 : 실크벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중창호.

이용상태

주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실2, 현관, 다락층(약 53㎡ 등)) 로 이용 중임.

이용상태

주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실2, 현관)로 이용 중임.

이용상태

주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실2, 현관)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 입식에어컨, 벽걸이에어컨, 주방설 비, 신발장, 붙박이장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화 전, CCTV, 승강기, 공동현관기, 노외주차장설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 에어컨, 주방설비, 신발장, 화재 탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, CCTV, 승강기, 공동현관 기, 노외주차장설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 주방설비, 신발장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, CCTV, 승강기, 공동현관기, 노 외주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상복합용 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상복합용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 25M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에 접함.

인접 도로상태등

남측으로 폭 5M 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

인접 도로상태등

남측으로 폭 5M 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임차인 유귀남에게 전세보증금 1억원(월세 없음)에 임대 중인 것으로 임차 인으로부터 조사되었음. - 기 타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임차인 송현미에게 전세보증금 1천5백만원, 월세 8십5만원에 임대 중인 것 으로 임차인으로 부터 조사되었음. - 기 타 : 본건 부대설비 중 입식에어컨(1대)와 벽걸이에어컨(1대)는 임차인의 부담 으로 시설된 것으로 임차인으로부터 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 관 련공부, 인근 유사물건, 인근 주민에의 탐문결과 등을 토대로 일반적인 이 용상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 별도로 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

"별도등기 있음"이라고 기재되어 있으나, 1토지의 을구 1번, 2번, 3번, 4번, 5번 근저당권설정 등기 말소되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 경주시 황성동 344-4번지, 동부이끌림5차 10층 1002호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 경주지원 2026타경10255 (4)이며, 감정가는 172,000,000원입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

토지 면적은 41.28㎡ (약 12.49평)이고, 건물 면적은 86.19㎡ (약 26.07평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2013년 12월 30일에 사용 승인되었습니다.

해당 호실은 10층에 위치하며, 총 10층 건물 중 최고층입니다.

채권자는 (OOOOOOOOOOOOO 입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 경주시 황성동에 위치하며, 황성동우체국 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 병원, 공원 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 건물까지 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

건물 남서측으로 폭 25M 정도의 아스팔트 및 보도블록 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 있을 경우 매각으로 소멸되지 않으나, 등기부 현황상 지상권 설정은 확인되지 않습니다.

3.2. 특이사항

등기부등본 상 "별도등기 있음"으로 기재되어 있었으나, 1토지의 을구 1번, 2번, 3번, 4번, 5번 근저당권설정 등기가 모두 말소 처리되어 있어 권리상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

본 건 1002호의 임대 관계는 조사 시점 기준으로 미상입니다.

(주의) 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 추가적인 현장 조사를 통해 실제 점유 여부 및 임대차 계약 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.

물건명세서상 임차인 유귀남은 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2014-04-08, 대항력 없음으로 기재되어 있으나, 이는 1002호와 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

3.4. 등기부 현황

* 소유권 보존: 지에스개발주식회사 (2013.12.31)

* 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (150,000,000원, 말소기준권리) (2014.01.08)

* 임의경매 개시 결정: 주식회사새마을금고자산관리회사 (705,740,664원) (2026.06.01)

본 경매는 말소기준권리인 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권에 의한 임의경매입니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

건물명은 동부이끌림5차이며, 2013년에 준공되었습니다.

주요 용도는 업무시설이며, 오피스텔 및 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

황성동우체국, 병원, 공원 등 다양한 편의시설이 인접해 있어 이용이 편리합니다.

4.3. 상권 특징

황성동은 경주시의 주요 주거 밀집 지역 중 하나로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

오피스텔 및 상업 시설이 혼합된 복합 상권으로, 임대 수익 창출에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마트, 병원, 은행, 관공서(황성동우체국) 등 생활에 필요한 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

계림중학교와 같은 교육시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

5.3. 녹지 및 여가시설

인근 공원 등 녹지 공간을 통해 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

1002호에 대한 임대차 관계가 '미상'으로 조사되어, 실제 거주자나 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.2. "별도등기 있음" 문구 해소 여부

등기부상 "별도등기 있음"으로 기재되었으나, 관련된 주요 근저당권들이 모두 말소되었음을 확인하였습니다. 이는 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 판단되나, 혹시 모를 추가적인 확인은 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 황성동의 동부이끌림5차 오피스텔로, 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

건물 연식이 비교적 최신이며, 주변 생활 인프라가 잘 구축되어 있어 거주 및 투자 목적 모두 적합한 물건입니다.

등기상 권리 관계는 대부분 정리되어 있으나, 1002호의 임대차 관계가 불분명한 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

최근 매매 사례와 감정가를 고려할 때, 적절한 입찰가 산정을 통해 시세 차익 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 주요 권리 사항이 말소되어 인수 부담이 거의 없습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 시내버스정류장이 인접해 있고, 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 비교적 최신 건물: 2013년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(86.33㎡)의 10층 매물이 2025년 7월 1일 170,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 172,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원이고, 권리상 큰 문제는 없으나 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 175,000,000원

(참고) 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.