나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10255 [3] 경상북도 경주시 황성동 507-2 동부이끌림9차 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2026.06.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 공히 경상북도 경주시 천북면 성지리 소재 성지저수지 남측 인근에 위치 하며 주위는 펜션, 숙박시설, 농경지, 유지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 차량 진출입 가능하며 서측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 8M 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 5 토지 생산관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 일련번호 6 토지 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함 ).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 징크판넬 내벽 : 경량판넬 위 수성페인트, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 콘크리트수평미장 위 에폭시, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 폴딩도어.

이용상태

근린생활시설(음료판매점, 상호 : 미상)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 시스템에어컨, 주방설비, TV공시청설비, DATA설비, 옥외수영장, 파라솔 및 야외침대, 인조카페트, 데크설비, 야외영상스크린, CCTV, 조명설비 등이 되 어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도", "건물개황도", "사진" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 황성동우체국 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파 트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 계림중학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파 트, 근린생활시설, 병원, 공원 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 황성동우체국 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파 트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 7층 702호로서, 외벽 : 스톤코트 내벽 : 실크벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중창호.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 10층 1002호로서, 외벽 : 화강석버너구이, 스톤코트 내벽 : 일반벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중장호.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 5층 503호로서, 외벽 : 스톤코트 내벽 : 실크벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중창호.

이용상태

주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실2, 현관, 다락층(약 53㎡ 등)) 로 이용 중임.

이용상태

주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실2, 현관)로 이용 중임.

이용상태

주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실2, 현관)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 입식에어컨, 벽걸이에어컨, 주방설 비, 신발장, 붙박이장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화 전, CCTV, 승강기, 공동현관기, 노외주차장설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 에어컨, 주방설비, 신발장, 화재 탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, CCTV, 승강기, 공동현관 기, 노외주차장설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 주방설비, 신발장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, CCTV, 승강기, 공동현관기, 노 외주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상복합용 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상복합용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 25M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에 접함.

인접 도로상태등

남측으로 폭 5M 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

인접 도로상태등

남측으로 폭 5M 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임차인 유귀남에게 전세보증금 1억원(월세 없음)에 임대 중인 것으로 임차 인으로부터 조사되었음. - 기 타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임차인 송현미에게 전세보증금 1천5백만원, 월세 8십5만원에 임대 중인 것 으로 임차인으로 부터 조사되었음. - 기 타 : 본건 부대설비 중 입식에어컨(1대)와 벽걸이에어컨(1대)는 임차인의 부담 으로 시설된 것으로 임차인으로부터 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 관 련공부, 인근 유사물건, 인근 주민에의 탐문결과 등을 토대로 일반적인 이 용상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 별도로 확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경10255 (3)

소재지: 경상북도 경주시 황성동 507-2, 동부이끌림9차 5층 503호

건물명: 동부이끌림9차

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 1억 4,900만 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

건축연도: 2015년

해당층/총층수: 5층 / 10층

전용면적: 84.56㎡ (약 25.58평)

토지면적: 37.08㎡ (약 11.22평)

건물지분면적: 84.555㎡ (약 25.58평)

토지지분면적: 37.076㎡ (약 11.22평)

분양면적: 제공된 정보에서 특정되지 않음.

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 경주시 황성동 507-2번지에 위치한 동부이끌림9차 오피스텔 건물 내 5층 503호임.

* 주위환경: 본건은 황성동우체국 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 건물 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 건물 자체에 대한 구체적인 도로 접합 상황은 명시되지 않았으나, 황성동 소재 주요 도로 접근성은 양호한 편임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 10월 31일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(채권액 1억 4,400만 원)이 말소기준권리임.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류(경주세무서장) 및 임의경매(주식회사새마을금고자산관리회사) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 기재는 없으나, 경매 진행 시 지상권 등 특별한 권리관계가 있는지 별도 확인이 필요함.

* 임차인 현황:

* 본건 503호에 대한 임대차 관계는 미상으로 조사되었음.

* 임차인 유귀남, 송현미 관련 내용은 해당 503호와 무관한 것으로 판단됨.

* 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자가 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 황성동은 경주시의 주요 생활권 중 하나로, 다양한 상점, 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의시설이 풍부하여 이용이 편리함.

* 건물 내 상업 용도: 본건이 속한 동부이끌림9차는 오피스텔 및 일부 근린생활시설로 구성되어 있어, 건물 자체적으로도 상업적 가치를 지니고 있음.

* 주거 배후수요: 주변 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 주거 배후수요가 확보되어 있음.

1.4. 생활정보

* 내부 구조: 해당 호실은 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 다용도실 2개, 현관으로 구성된 주거용 오피스텔임.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러를 이용한 개별난방, 주방설비, 화재탐지 및 경보설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 노외주차장 설비 등이 갖추어져 있음.

* 편의시설 및 교육시설: 인근에 황성동우체국, 황성초등학교, 계림중학교, 경주여자고등학교 등 관공서 및 교육시설이 위치하고 있으며, 대규모 공원인 황성공원 접근성도 양호하여 쾌적한 생활환경을 누릴 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실: 본 호실의 임대차 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으므로, 건물의 정확한 내부 상태, 마감재, 설비 작동 여부 등을 경매 진행 시 별도로 반드시 확인해야 함.

* 높은 채권 총액: 본 경매 사건의 채권 총액(약 7억 5백만 원)이 감정가(약 1억 4,900만 원) 대비 현저히 높아, 채권자 및 이해관계인 간 복잡한 권리관계 존재 가능성을 시사함.

1.6. 종합의견

본 물건은 경주시 황성동에 위치한 신축급 주거용 오피스텔로, 방 3개와 넓은 전용 면적을 갖추고 있어 실거주 목적에 적합한 장점을 지님. 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라, 교육 시설 접근성 등 입지 조건이 우수함. 그러나 임대차 관계 미상 및 내부 상태 미확인과 같은 경매 물건 고유의 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 잠재적 문제를 사전에 파악하고 신중하게 접근할 필요가 있음.

1.7. 투자포인트

* 도심권 실수요 아파트 대체재: 경주시내 주요 생활권에 위치하여, 아파트와 유사한 주거 공간으로 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 넓은 면적 활용도: 84.56㎡의 전용 면적은 3~4인 가구가 충분히 사용할 수 있는 공간을 제공함.

* 비교적 짧은 건물 연식: 2015년 준공 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 지역 가치 상승 잠재력: 경주시의 도시 개발 계획 및 지역 경제 활성화에 따른 시세 상승 가능성을 기대할 수 있음.

1.8. 예상입찰가

최근 2026년 3월 8층 물건이 1억 5,000만 원에, 2026년 5월 2층 물건이 1억 1,660만 원에 직거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 1억 4,900만 원이며, 5층이라는 층수를 고려할 때 적정 시세는 1억 3,000만 원대에서 1억 4,000만 원대로 판단됩니다. 임대차 관계 미확인 및 내부 상태 미확인 등의 리스크 요소를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 1억 3,500만 원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.