나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10255 [2] 경상북도 경주시 황성동 507-2 동부이끌림9차 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2026.06.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 공히 경상북도 경주시 천북면 성지리 소재 성지저수지 남측 인근에 위치 하며 주위는 펜션, 숙박시설, 농경지, 유지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 차량 진출입 가능하며 서측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 8M 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 5 토지 생산관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 일련번호 6 토지 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함 ).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 징크판넬 내벽 : 경량판넬 위 수성페인트, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 콘크리트수평미장 위 에폭시, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 폴딩도어.

이용상태

근린생활시설(음료판매점, 상호 : 미상)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 시스템에어컨, 주방설비, TV공시청설비, DATA설비, 옥외수영장, 파라솔 및 야외침대, 인조카페트, 데크설비, 야외영상스크린, CCTV, 조명설비 등이 되 어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도", "건물개황도", "사진" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 황성동우체국 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파 트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 계림중학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파 트, 근린생활시설, 병원, 공원 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 황성동우체국 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파 트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 7층 702호로서, 외벽 : 스톤코트 내벽 : 실크벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중창호.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 10층 1002호로서, 외벽 : 화강석버너구이, 스톤코트 내벽 : 일반벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중장호.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 5층 503호로서, 외벽 : 스톤코트 내벽 : 실크벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중창호.

이용상태

주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실2, 현관, 다락층(약 53㎡ 등)) 로 이용 중임.

이용상태

주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실2, 현관)로 이용 중임.

이용상태

주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실2, 현관)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 입식에어컨, 벽걸이에어컨, 주방설 비, 신발장, 붙박이장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화 전, CCTV, 승강기, 공동현관기, 노외주차장설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 에어컨, 주방설비, 신발장, 화재 탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, CCTV, 승강기, 공동현관 기, 노외주차장설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 주방설비, 신발장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, CCTV, 승강기, 공동현관기, 노 외주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상복합용 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상복합용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 25M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에 접함.

인접 도로상태등

남측으로 폭 5M 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

인접 도로상태등

남측으로 폭 5M 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

토지이용계획 및 제한상태

--

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임차인 유귀남에게 전세보증금 1억원(월세 없음)에 임대 중인 것으로 임차 인으로부터 조사되었음. - 기 타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임차인 송현미에게 전세보증금 1천5백만원, 월세 8십5만원에 임대 중인 것 으로 임차인으로 부터 조사되었음. - 기 타 : 본건 부대설비 중 입식에어컨(1대)와 벽걸이에어컨(1대)는 임차인의 부담 으로 시설된 것으로 임차인으로부터 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 관 련공부, 인근 유사물건, 인근 주민에의 탐문결과 등을 토대로 일반적인 이 용상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 별도로 확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 경주지원 2026타경10255 (2)

소재지: 경상북도 경주시 황성동 507-2 동부이끌림9차 7층702호

용도: 오피스텔

감정가: 151,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적

토지 면적: 36.95㎡ (약 11.18평)

건물 면적: 84.27㎡ (약 25.49평) - 전용면적 기준

특이사항: 약 53㎡ 규모의 다락층 공간이 추가로 이용 가능함

1.3. 건물 정보

건물명: 동부이끌림9차

건축연도: 2015년경 (사용승인 2015.08.06)

총 층수: 10층

해당 층수: 7층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 황성동우체국 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 병원, 공원 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 발달된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 본건 건물 남서측으로는 폭 25m 내외의 아스팔트 및 보도블록 포장도로와 접해 있습니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 10월 31일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 송

보증금: 15,000,000원

차임: 800,000원

전입일자/사업자등록일자: 2023-11-03

확정일자: 2023-11-03

배당신고일자: 2026-07-31

대항력: 없음

비고: 임차인 송 은 대항력이 없어 경매 절차를 통해 임대차 관계가 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 설치 에어컨(입식1대, 벽걸이1대)은 임차인 부담으로 설치된 것으로 조사되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

황성동은 경주시 내에서 비교적 안정적인 주거 및 상업 인프라를 갖춘 지역으로, 지속적인 수요가 예상됩니다.

4.2. 잠재적 가치

오피스텔로서 주거용 및 업무용으로 활용 가능하며, 주변의 개발 계획이나 지역 활성화 추이에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 황성동우체국, 병원, 공원, 다양한 상업시설이 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

아파트 단지 등이 밀집한 주거 밀집 지역에 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 내부 시설

본건(702호)은 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 다용도실 2개, 현관, 그리고 약 53㎡ 규모의 다락층으로 구성되어 있어 넓은 주거 공간을 활용할 수 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 시스템 에어컨, 주방 설비, 붙박이장 등이 갖추어져 있습니다. 건물 내 주차도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 송 은 대항력이 없으나, 법적 절차 진행 시 퇴거 및 명도에 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 기타

권리 관계는 비교적 명확하나, 경매 진행 시 현장 방문을 통해 건물 상태, 관리비 체납 여부, 임대차 관계 등을 재확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 황성동의 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 84.27㎡의 전용면적과 희소성 있는 다락층까지 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 말소 기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 깔끔한 편이나, 대항력 없는 임차인에 대한 명도 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경주시 황성동의 안정적인 주거 및 상업 지역에 위치하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 방 3개, 욕실 2개와 넓은 다락층 공간은 실거주 만족도를 높이며, 넓은 활용도를 제공합니다.

* 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리 관계가 명확합니다.

* 인수해야 할 보증금이 없어 낙찰가의 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과:

* 2026년 3월 10일 거래된 8층, 84.555㎡ 오피스텔이 1억 5,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 19일 거래된 2층, 84.265㎡ 오피스텔은 1억 1,660만원에 거래되었습니다.

본건은 7층에 위치하며, 84.27㎡의 전용면적과 약 53㎡ 규모의 다락층을 포함하고 있어 활용 공간이 매우 넓습니다. 감정가 1억 5,100만원은 8층 거래 사례와 유사하며, 다락층의 추가 가치를 고려할 때 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 1억 3,000만원에서 1억 5,500만원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.