나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경5786 [3] 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제101호 외 14호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 - 기호 4 : 대장상 용도는 사무소임.
기호 5 - 기호 15 : 대장상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비(5, 6층은 미설치) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(세부사항은 건축과 확인요)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일부 공사 미완성으로 관찰됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2022타경5786 (3)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제2층 제202호

건물명: 현스빌

용도: 공동주택, 제2종근린생활시설

감정가: 266,000,000원

토지면적: 38.23㎡ (약 11.57평)

건물면적: 49.63㎡ (약 15.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

주위 환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 및 5호선 "신길역"이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리합니다. 대방역 신림선도 도보 약 7분 거리에 위치합니다.

토지 이용 현황

본건 토지는 2필지로 일단의 대체로 장방형을 이루고 있으며, 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 2월 24일 접수된 우리은행의 근저당권(채권액 840,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리

우리은행의 근저당권 외 등기된 모든 압류 및 임의경매 개시 결정 등기(2022년 12월 14일 우리은행 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주 중인 임차인이 있다면 보증금 및 차임 등에 대한 세부 사항을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 시설

본건 주변은 주택가와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 상가 및 주택 용도로 활용 가능하여 잠재적 가치가 있습니다.

5. 생활정보

교통 및 편의시설

지하철 1, 5호선 신길역 및 신림선 대방역을 이용할 수 있으며, 버스 노선도 다양하여 교통이 편리합니다. 주변에 각종 상업시설과 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육 시설

장훈고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공사 미완성

일부 공사가 미완성된 상태로 관찰되었으므로, 정확한 상태는 감정평가서를 참조해야 합니다.

정비구역 지정

해당 지역이 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 정비 사업 진행 가능성이 있으나, 이로 인한 규제나 사업 진행 지연 등의 불확실성도 존재합니다.

토지이용계획 제한

도시지역, 제2종일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당되어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상

현재 임차인 현황 및 임대 조건에 대한 정보가 불확실하므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

혐오시설 여부

주변 지역에서 '혐오시설'로 간주될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 주취센터, 소각장 등은 잠재적으로 주민 반발의 대상이 될 수 있습니다. 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 신길동에 위치한 근린상가 겸 공동주택으로, 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지 조건이 양호합니다. 특히 장훈고등학교 인근에 위치하며, 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 일부 공사 미완성 상태와 미상인 임대 관계는 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 요건: 지하철 1, 5호선 신길역, 신림선 대방역 등 트리플 역세권에 인접하여 접근성이 뛰어납니다.

* 정비구역 지정: 지역 재개발 가능성을 내포하고 있어 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 공동주택 및 제2종 근린생활시설로 등재되어 있어 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

* 인근 생활 편의시설: 상업시설과 편의시설이 풍부하여 거주 및 상업 활동에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 266,000,000원을 기준으로, 공사 미완성 및 임대 관계 미확인 등의 리스크 요인을 고려하여, 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.