나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경5786 [12] 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제101호 외 14호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 - 기호 4 : 대장상 용도는 사무소임.
기호 5 - 기호 15 : 대장상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비(5, 6층은 미설치) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(세부사항은 건축과 확인요)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일부 공사 미완성으로 관찰됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서울남부지방법원 2022타경5786 (12)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 118,000,000원 (1억 1800만원)

토지면적: 13.66㎡ (약 4.13평)

토지지분: 13.66㎡ (약 4.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.73㎡ (약 5.36평)

건물지분: 17.73㎡ (약 5.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리은행 (우OOO)

건물명: 현스빌

건축년도: 2016년 (사용승인일 2017.04.14)

해당 층수: 5층

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리

등기부요약상 말소기준권리는 2020년 02월 24일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 우리은행 근저당권 (2020-02-24)

- 영등포세무서장 압류 (2021-06-11)

- 영등포구 압류 (2021-10-05)

- 관악구 압류 (2022-05-02)

- 영등포구 압류 (2022-10-07)

- 우리은행 임의경매개시결정 (2022-12-14)

- 서울특별시영등포구 압류 (2023-04-11)

- 관악세무서장 압류 (2023-09-27)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 기재되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 인수 여부 및 보증금, 차임 등에 대한 추가적인 조사와 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 이용상태

토지는 2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 건물은 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설 용도로 이용되고 있습니다.

* 상권 특성

본건이 위치한 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 교육시설

본건 동측 인근에 "장훈고등학교"가 소재합니다.

* 주변 편의시설

"신길역" 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 상세한 편의시설 정보는 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 공사 미완성

일부 공사 미완성 상태로 관찰됩니다 (감정평가서 참조). 이는 잔존 공사 비용 발생 및 하자 보수 문제로 이어질 수 있습니다.

* 정비구역

본건은 정비구역에 포함되어 있어 향후 재개발 또는 정비 사업 진행 가능성이 있습니다. 정비구역 지정은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 불확실성 및 사업 추진에 따른 비용 부담 등이 발생할 수 있습니다.

* 유동화물건 및 공동담보

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 관련 권리 관계 및 복잡성이 존재할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 도시계획 및 법적 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 서울 영등포구 신길동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 1, 5호선 신길역 인근에 자리하고 있어 교통이 편리한 편입니다. 건축년도가 비교적 최신(2016년)임에도 불구하고, 일부 공사가 미완성된 상태로 발견되어 잔존 공사 비용 및 하자 보수 등 추가적인 고려가 필요한 상황입니다. 또한, 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 가능성이 있으나, 이로 인한 사업 추진의 불확실성 또한 존재합니다. 등기부상 채무 총액은 높으나, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임대관계 미상인 임차인 존재 가능성이 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 역세권 입지

지하철 1, 5호선 신길역이 인근에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 개발 가능성

정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 재건축/재개발을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축급 건물

2016년에 건축된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

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제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 건물들의 면적당 가격은 약 697만원/㎡ (노후건물) 에서 2,127만원/㎡ (신축건물) 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 1억 1800만원 (면적당 약 665만원/㎡)은 최근 시장 가격 대비 현저히 낮은 수준으로, 이는 '공사 미완성' 상태가 크게 반영된 것으로 추정됩니다.

일부 공사 미완성 상태 및 정비구역 지정에 따른 불확실성을 고려할 때, 신축 건물의 잠재적 가치와 현재 상태를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 공사 미완성 상태를 감안한 보수적인 시장 가치는 약 1,000만원~1,200만원/㎡ 범위로 추정할 수 있습니다.

이에 따라, 17.73㎡의 전용면적을 기준으로 잠재적 가치는 약 1억 7,730만원 ~ 2억 1,276만원 범위로 예상됩니다. 공사 미완성으로 인한 비용(추정 3천만원 ~ 7천만원)을 제하고, 리스크 프리미엄을 고려하여 예상 입찰가는 감정가보다 높은 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 선으로 제안합니다.

* 주변 시설 관련 확인

본 물건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, "장훈고등학교"가 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 정확한 혐오시설 유무는 별도 현장 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.