나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경5786 [11] 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제101호 외 14호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 - 기호 4 : 대장상 용도는 사무소임.
기호 5 - 기호 15 : 대장상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비(5, 6층은 미설치) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(세부사항은 건축과 확인요)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일부 공사 미완성으로 관찰됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2022타경5786 (11)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제4층 제402호

건물명: 현스빌

토지면적: 36.95㎡ (약 11.18평)

건물면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

용도: 다세대주택

감정가: 325,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2016년

층수: 6층 건물 중 4층

채권자: 우OOO

특이사항: 정비구역, 유동화물건, 공동담보, 일부 공사 미완성

2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 신길동에 위치하며, "장훈고등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지대입니다.

교통 환경으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 1호선 및 5호선 환승역인 "신길역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 2월 24일 접수된 우리은행의 근저당권 (채권최고액 840,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 압류 및 근저당권은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황에는 강혜경, 유영화 두 명의 임차인이 확인됩니다. 두 임차인 모두 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 전입일자는 2021년 8월 31일입니다. 두 임차인 모두 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 기재되어 있으며, 관련 세부 내용은 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 신길동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 장훈고등학교 인근으로 교육 시설의 영향을 받을 수 있습니다.

인근에는 다양한 상업 시설과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

하지만 제시된 최근 매매 정보와 감정가를 비교했을 때, 상당한 시세 차이가 존재합니다.

최근 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택의 경우, 면적 29.85㎡ (신축, 2023년 준공)는 6350만원에, 면적 35.31㎡ (1992년 준공)는 5900만원에 거래되었습니다. 이는 공급면적당 약 167만원에서 213만원 수준입니다.

본건의 면적(47.97㎡)을 감안하여 최근 거래가격을 적용하면 약 8천만원에서 1억원 내외로 추정되나, 감정가는 3억 2500만원으로 약 3배 이상의 큰 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 향후 개발 가능성 (정비구역 지정 등), 또는 기타 요인이 반영되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 5호선 신길역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 양호합니다.

* 교육: 장훈고등학교가 인근에 위치해 있으며, 주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 있습니다.

* 편의시설: 주변 상업 시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 은행 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주변 환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공사 미완성: 감정평가서에 따르면 일부 공사가 미완성된 상태로 관찰되어, 입주 또는 전세/월세 임대 시 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 잔금을 치르기 전 충분한 현장 확인 및 전문가의 견적 검토가 필요함을 의미합니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 제시된 최근 매매 사례와 비교했을 때 본건의 감정가(325,000,000원)는 상당히 높게 책정되었습니다. 매매 시장 가격과의 괴리가 크므로, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

* 정비구역 지정: 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 가능성이 있지만, 사업 진행 불확실성 및 기간 지연 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지상권 등 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성이 언급되어 있어, 이에 대한 권리관계 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물(2016년 준공)임에도 불구하고 일부 공사가 미완성 상태로 경매에 나왔습니다. 이는 잠재적 투자자에게 추가적인 비용 부담과 시간 소요라는 리스크를 안고 있습니다.

최근 인근 부동산의 실거래가격을 고려하면 본건의 감정가는 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

하지만 정비구역 지정이라는 개발 호재가 있고, 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

따라서 투자자는 공사 미완성 부분의 마감 비용을 철저히 산출하고, 인근 시세 및 감정가의 괴리를 충분히 인지한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2016년 준공)로 비교적 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성이 있는 정비구역에 위치합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 권리관계가 명확합니다.

* 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 325,000,000원입니다. 그러나 제시된 최근 실거래가 정보와 비교했을 때, 감정가는 시장 가격보다 현저히 높은 것으로 보입니다.

또한, 일부 공사 미완성으로 인해 추가 공사 비용이 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

투자자는 공사 미완성 부분의 예상 공사 비용을 산출하고, 이를 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 거래된 유사 면적 및 연식의 건물의 시세를 반영하고, 공사 미완성 리스크를 보수적으로 고려했을 때, 입찰가를 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

다만, 투자자의 의사결정은 본건에 대한 면밀한 현장 조사와 추가적인 시세 조사, 공사 비용 산출 등을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.