나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경5786 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제101호 외 14호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 - 기호 4 : 대장상 용도는 사무소임.
기호 5 - 기호 15 : 대장상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비(5, 6층은 미설치) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(세부사항은 건축과 확인요)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일부 공사 미완성으로 관찰됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 소재 현스빌 제1층 제101호에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2022타경5786 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제1층 제101호 (신주소: 서울특별시 영등포구 영등포로78길 4-1)

* 건물명: 현스빌

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 공동주택 및 제2종근린생활시설 복합 용도)

* 감정가: 56,000,000원

* 토지 면적: 총 8.32㎡ (약 2.52평), 토지 지분 8.319㎡ (약 2.52평)

* 건물 면적: 총 10.80㎡ (약 3.27평), 건물 지분 10.8㎡ (약 3.27평) (전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우리은행 (우OOO)

2. 입지조건

본건이 위치한 지역의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 1호선 및 5호선 "신길역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건은 건물의 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2020.02.24, 채권최고액 840,000,000원)입니다.

* 권리 분석 요약: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리(압류, 추가 근저당 등)는 본 매각 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유자: 김미경 외 1명입니다.

* 임차인 현황: 본건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 관련 주의 문구: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 보증금, 차임 등에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

근린상가로서의 본건 상권 분석은 다음과 같습니다.

* 주변 상권: 주거 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 배후 수요는 지역 주민 및 인근 직장인 등이 될 것으로 예상됩니다.

* 건물 용도 혼합: 건물 자체에 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 상가 이용객과 거주민을 모두 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

* 정비구역 지정: 본건 소재지가 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 재건축/재개발 가능성에 따른 상권 변화 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건의 주변 생활 편의 시설 및 교통망에 대한 정보입니다.

* 대중교통: 지하철 1, 5호선 신길역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 주요 시설: 장훈고등학교가 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본건 경매 물건의 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 미완성 공사: 감정평가서에 일부 공사 미완성으로 기재되어 있어, 낙찰 후 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 명도 및 잔금 납부 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 높은 채권 총액: 채권 총액이 840,000,000원으로, 감정가 56,000,000원에 비해 현저히 높습니다. 이는 유찰 가능성 또는 경쟁 입찰 시 높은 가격으로 낙찰될 가능성을 시사합니다.

* 미소멸 권리 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 구체적인 내용을 반드시 확인하여 인수 여부를 판단해야 합니다.

* 정비구역 지정: 정비구역 지정은 개발 호재일 수 있으나, 사업 진행 상황에 따라 불확실성이 존재하며, 재개발/재건축 시 건축 계획 변경에 따른 용도 제한 등이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 신길역 역세권에 위치하며 정비구역으로 지정되어 있어 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 다만, 일부 공사 미완성 상태와 높은 채권 총액, 그리고 소멸되지 않는 권리(지상권)의 잠재적 위험 요소를 신중하게 고려해야 합니다. 현 상태에서의 명확한 감정가와 실제 시장 가치 간의 괴리가 크므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

본건 투자를 고려할 시 다음과 같은 포인트가 있습니다.

* 정비구역 기반 미래 가치: 신길동 일대의 재개발/재건축 가능성이 있는 정비구역에 속해 있어, 장기적인 안목으로 투자 가치를 평가할 수 있습니다.

* 우수한 교통 접근성: 신길역을 중심으로 한 편리한 교통망은 상권 활성화 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 소형 면적 근린상가: 10.80㎡ (약 3.27평)의 소형 면적 근린상가로서, 특정 업종(예: 1인 운영 소규모 사무실, 샵인샵 등)에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 56,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 추가 공사 비용: 미완성된 부분을 완성하기 위한 예상 공사 비용을 산출해야 합니다.

* 정비구역 사업 계획: 해당 정비구역의 구체적인 사업 계획 및 진행 상황에 따른 미래 가치를 평가해야 합니다.

* 권리 관계: 소멸되지 않는 권리(지상권 등)가 있을 경우, 해당 권리의 인수 비용을 감안해야 합니다.

* 채권 총액: 840,000,000원의 높은 채권 총액은 시장에서의 잠재적 매수 심리에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서, 56,000,000원(감정가)을 기준으로 하되, 상기 고려 사항들을 반영한 심층적인 추가 분석 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 보수적으로 접근하여 투자 리스크를 최소화하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.