나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경5786 [13] 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제101호 외 14호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 - 기호 4 : 대장상 용도는 사무소임.
기호 5 - 기호 15 : 대장상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비(5, 6층은 미설치) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(세부사항은 건축과 확인요)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일부 공사 미완성으로 관찰됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2022타경5786 (13)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 196,000,000원 (19600만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO (우리은행)

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.77㎡ (약 6.89평)

토지지분: 22.77㎡ (약 6.89평)

건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

건물지분: 29.56㎡ (약 8.94평)

1.3. 건축물 정보 (건축물대장 기반)

신축허가일: 2016년 8월 18일

사용승인일: 2017년 4월 14일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 6층 (본건은 5층)

건축물 현황: 공동주택, 제2종근린생활시설 (본건 호수는 공동주택 용도)

승강기: 설치되어 있으나 5층 및 6층은 미설치

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 정비구역, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일부 공사 미완성으로 관찰됨 (감정평가서 참조)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

2.2. 교통 환경

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 1호선 및 5호선 "신길역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 접수일자 2020-02-24 우리은행 근저당권 (채권최고액 840,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 김미경 외 1명 소유권 보존 (갑1)

* 우리은행 근저당권 (을1) - 말소기준권리

* 유홍열 공유자전원지분전부이전 (갑5) - 진정한 등기명의 회복

* 각종 압류 (영등포세무서, 영등포구, 관악구, 서울특별시영등포구 등) - 모두 말소

* 우리은행 임의경매개시결정 (갑15, 2022-12-14) - 채권액 492,772,914원

* 등기부채권 총액: 840,000,000원 (우리은행 근저당권 기준)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계 미상.

* 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점을 고려하여, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신길동은 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지 및 다세대 주택이 혼재하며, 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 장훈고등학교 인근으로 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 입지

제2종일반주거지역으로 분류되어 있으며, 공동주택 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다. 주변에 주거 시설이 많아 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

신길역(1, 5호선) 및 버스정류장이 인접하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 학교, 병원, 상업시설 등이 근거리에 있어 주거 생활이 편리합니다.

5.2. 주변 시설

* 교육시설: 장훈고등학교, 서울신길초등학교, 영등포중학교 등

* 의료시설: 영등포병원, 각종 의원 등

* 상업시설: 대형마트, 재래시장, 은행, 편의점 등

5.3. 혐오시설

본건 주변 지역에 대한 지도 조사 결과, 명확한 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 관찰되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 미완성

감정평가 요약 및 물건명세서상 '일부 공사 미완성' 상태가 확인되었습니다. 이는 잔여 공사 비용 발생, 하자 보수 문제, 건물 가치 하락 등으로 이어질 수 있는 중요한 위험 요인입니다.

6.2. 정비구역 지정

정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 등 개발 사업 가능성이 있으나, 이는 사업 진행 여부, 기간, 비용 부담 등 불확실성을 동반합니다.

6.3. 승강기 미설치

5층과 6층에 승강기가 설치되지 않아, 해당 층 이용객의 불편이 예상됩니다. (본건은 5층)

6.4. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원이라도 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없어 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 신길동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 그러나 '일부 공사 미완성'이라는 중대한 하자 리스크를 안고 있으며, 정비구역 지정 및 임대 관계 미상 등의 변수도 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 신길역(1,5호선) 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 주거 선호 지역: 학교와 편의시설이 밀집된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 정비구역 지정: 장기적으로는 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 시장가치: 최근 인근 신축 빌라의 매매 사례를 볼 때, 본건의 감정가(196,000,000원) 대비 시장 가치가 높을 가능성이 있습니다. (단, 공사 미완성 상태 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 196,000,000원입니다.

최근 인근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적대의 신축 빌라(Richen III, 29.85㎡)가 2026년 7월 13일에 635,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 21,270,000원의 수준입니다.

본건의 면적(29.56㎡)과 감정가(196,000,000원)를 단순 계산한 ㎡당 가격은 약 6,630,000원 수준으로, 시장가와 상당한 괴리가 있습니다.

그러나, 본건의 가장 큰 리스크는 '일부 공사 미완성' 상태입니다. 이로 인한 잔여 공사비, 하자 보수 비용, 완공까지 소요되는 시간 등을 면밀히 파악하고, 이를 예상 총 투자비용에 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 접근하는 것을 권장하며, 구체적인 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

제안 입찰가 범위: 137,000,000원 ~ 157,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 공사 미완성 상태를 고려한 추정치이며, 실제 공사 완료 비용, 시장 상황 변화, 타 입찰자들의 경쟁 양상에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 현장 방문 및 전문가와 상담을 통해 정확한 공사비 견적을 산출하신 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.