나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경5786 [10] 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제101호 외 14호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 - 기호 4 : 대장상 용도는 사무소임.
기호 5 - 기호 15 : 대장상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비(5, 6층은 미설치) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(세부사항은 건축과 확인요)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일부 공사 미완성으로 관찰됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 신길동 95-10번지, 현스빌 제4층 제401호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2022타경5786 (10)이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

감정가는 168,000,000원입니다.

토지 면적은 19.07㎡ (약 5.77평)이며, 건물 면적은 24.75㎡ (약 7.49평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 우OOO입니다.

주요 특징으로는 정비구역, 공동담보 물건이며, 일부 공사 미완성 상태인 점을 유의해야 합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

건물은 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 2월 24일자 우리은행의 근저당권입니다.

등기부등본상 소유권보존 등기 이후 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 840,000,000원입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 신길동 일대는 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설 또한 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

가장 최근 거래된 인근 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

2026년 7월 13일, 신길동 90-28번지 RichenⅢ (2023년 건축) 전용면적 29.85㎡가 63,500,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 2,127,000원 수준입니다.

2026년 7월 11일, 신길동 95-288번지 경은빌라 (1992년 건축) 전용면적 35.31㎡가 59,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,671,000원 수준입니다.

본건은 24.75㎡(약 7.49평) 면적을 가지고 있으며, 2017년 준공된 건물입니다. 최신 건축물의 시세(약 212.7만원/㎡)를 적용할 경우, 약 52,655,000원 수준의 시장 가치가 추정됩니다.

다만, 감정가 168,000,000원과는 상당한 차이를 보이며, 이는 감정 시점의 시장 상황이나 물건의 특수성(공사 미완성 등)이 반영된 것으로 보입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 "장훈고등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

교통은 지하철 1, 5호선 신길역을 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 쇼핑몰이나 병원 등은 인근 역세권 상권을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일부 공사 미완성: 감정평가서에 명시된 바와 같이 일부 공사가 미완성된 상태로, 하자 보수 비용 발생 및 추가 공사 필요성이 있습니다. 이는 매수 후 즉시 거주 또는 임대가 어려울 수 있으며, 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 됩니다.

* 정비구역 지정: 향후 재개발 또는 재건축 가능성이 있지만, 사업 진행 불확실성 및 장기간 소요될 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 사업 지연 또는 무산 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 실제 거주자나 임차인의 존재 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신길역 역세권이라는 장점과 비교적 신축 건물이라는 점을 가지고 있습니다. 그러나 일부 공사 미완성 상태라는 명확한 하자 요소를 안고 있으며, 정비구역 지정으로 인한 불확실성도 존재합니다. 권리 분석상 인수할 채무는 없어 명확하나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 주의가 필요합니다. 제공된 시세 정보와 감정가 간에 큰 괴리가 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신길역을 통한 편리한 교통망 확보.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 연식이 짧음.

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 모든 권리 소멸 예상.

* 향후 개발 가능성: 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 (불확실성 존재).

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 168,000,000원입니다.

인근 유사 면적의 최근 거래 사례(2026년 7월)를 보면, 신축 건물의 경우 3.3㎡당 약 210만원 이상으로 거래되고 있어, 본건(24.75㎡)의 시장 가치는 약 52,655,000원 이상으로 추정됩니다.

하지만, 본건은 '일부 공사 미완성'이라는 중대한 하자 요소를 가지고 있어, 시세보다 낮은 가격으로 평가될 가능성이 높습니다. 이 부분에 대한 하자 보수 비용 및 추가 공사 비용을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가(1.68억)를 기준으로 하되, 시장 시세와의 차이 및 공사 미완성 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

적정 입찰가는 250,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 1.5배 ~ 1.8배 수준으로, 잠재적 시장 가치와 리스크를 종합적으로 반영한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 유찰 횟수, 경쟁률, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.