나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경5786 [6] 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제101호 외 14호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 - 기호 4 : 대장상 용도는 사무소임.
기호 5 - 기호 15 : 대장상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비(5, 6층은 미설치) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(세부사항은 건축과 확인요)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일부 공사 미완성으로 관찰됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 서울남부지방법원 2022타경5786(6)호 사건에 대한 물건 분석 결과를 담고 있습니다. 해당 물건은 서울특별시 영등포구 신길동 95-10번지 현스빌 제3층 제302호에 소재한 다세대주택입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정평가액은 1억 3천 4백만원입니다.

1.2. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2022타경5786 (6)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제3층 제302호 (신주소: 서울특별시 영등포구 영등포로78길 4-1)

용도: 다세대주택

감정가: 134,000,000원 (1억 3천 4백만원)

토지면적: 15.24㎡ (약 4.61평)

토지지분: 15.245㎡ (약 4.61평)

건물면적: 19.79㎡ (약 6.00평)

건물지분: 19.79㎡ (약 6.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리은행 (우OOO)

총 등기부채권액: 840,000,000원 (8억 4천만원)

1.3. 건물 정보

본 건물은 2017년 4월 14일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. 본건은 해당 건물 3층에 위치한 전유부 302호입니다. 건축물대장상 주요 용도는 공동주택이며, 부수적으로 제2종근린생활시설로도 이용 가능합니다. 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 건물 내 위생, 급배수 설비 및 승강기 설비(5, 6층 제외)가 설치되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 지하철 1호선 및 5호선 신길역이 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 건물 진출입에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 채권자

본 건은 부동산 임의경매이며, 채권자는 우리은행(우OOO)입니다.

3.2. 권리 내역

건축물대장 및 등기부등본 상 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 소유권보존: 김미경 외 1명

* 근저당: 우리은행, 2020-02-24, 840,000,000원

* 공유자전원지분전부이전: 유홍열, 2021-02-08 (진정한 등기명의 회복)

* 압류: 영등포세무서, 영등포구, 관악구, 영등포구, 서울특별시영등포구, 관악세무서장 등 다수 (모두 말소 처리됨)

* 임의경매개시결정: 우리은행, 2022-12-14, 492,772,914원

3.3. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 우리은행의 2020년 2월 24일자 근저당권(채권최고액 840,000,000원)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.4. 특이사항 (소멸되지 않는 권리 등)

제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다. (지상권 개요: 비고:- )

3.5. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 인수 여부 및 명도 가능성을 사전에 철저히 조사해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 동향 (매매)

인근 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 서울특별시 영등포구 신길동 90-28 현스빌(Richen III) (2023년식): 전용면적 29.85㎡, 4층, 2026년 7월 13일 거래, 63,500,000원

* 서울특별시 영등포구 신길동 95-288 경은빌라 (1992년식): 전용면적 35.31㎡, 2층, 2026년 7월 11일 거래, 59,000,000원

* 서울특별시 영등포구 신길동 621-1 (1986년식): 전용면적 48.72㎡, 지하층, 2026년 7월 4일 거래, 34,000,000원

4.2. 제곱미터당 가격 비교

최근 매매 사례를 기준으로 제곱미터당 가격을 비교하면 다음과 같습니다.

* 현스빌(Richen III): 약 2,127,000원/㎡ (63,500,000원 / 29.85㎡)

* 경은빌라: 약 1,670,000원/㎡ (59,000,000원 / 35.31㎡)

* (621-1): 약 697,000원/㎡ (34,000,000원 / 48.72㎡)

본건의 감정가는 134,000,000원으로, 건물 면적 19.79㎡를 적용 시 제곱미터당 약 6,771,000원입니다. 이는 최근 거래된 주변 시세 대비 상당히 높은 수준으로, 감정가가 신축 연식(2017년) 및 향후 재개발 가능성 등을 반영했을 가능성이 있습니다. 다만, 최근 거래 사례는 본건보다 면적이 크거나 연식이 오래된 건물이 포함되어 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

4.3. 건물 연식 및 특징

본건이 소재한 현스빌 건물은 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 이는 주변의 오래된 빌라들에 비해 장점으로 작용할 수 있습니다. 또한, 본건이 위치한 신길동은 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 편의시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육 시설

본건 동측 인근에 장훈고등학교가 위치하고 있으며, 주변에 초등학교 및 중학교가 분포하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.3. 기타 생활 기반 시설

지하철 신길역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 전반으로의 이동이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 미완성

감정평가서 요약에 따르면 일부 공사가 미완성된 상태로 관찰되었습니다. 이는 물건의 즉각적인 사용에 제약을 줄 뿐만 아니라, 완공을 위한 추가적인 비용 발생 및 시간 소요가 예상되는 중대한 리스크입니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 법적 분쟁 및 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 보증금이 없는 임대차 계약이거나 다른 형태의 점유가 있을 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

6.3. 정비구역 및 유동화 물건

정비구역에 포함되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 개발 계획의 확정 및 진행 과정에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 유동화 물건이라는 점은 자산 유동화 과정에서 발생한 권리 관계의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

6.4. 공동담보

본 건이 공동담보로 제공되었다는 사실은, 해당 물건 외에 다른 담보물이 존재하며, 채무 불이행 시 다른 담보물에도 영향을 미칠 수 있음을 의미합니다. 이는 채권 관계의 복잡성을 가중시킬 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물의 일부로 비교적 신축 연식(2017년)과 재개발 구역 지정이라는 잠재적 가치 상승 요인을 가지고 있습니다. 그러나 현재 일부 공사 미완성 상태이며, 임대 관계가 불분명하다는 점은 명확한 위험 요소입니다. 감정가 대비 최근 주변 실거래가가 현저히 낮은 점은 유의해야 할 부분이며, 이는 공사 미완성 상태가 반영되었거나, 감정가가 미래 가치를 높게 반영했거나, 혹은 거래 사례가 본건과 직접 비교하기 어려운 특수성이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2017년 준공)로서 비교적 양호한 건축 품질을 기대할 수 있습니다.

* 재개발 구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정가와 최근 실거래가 간의 격차가 커, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 공사 미완성 및 임대차 리스크 해소 비용 고려 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정 근거

본 건의 감정가는 1억 3천 4백만원이나, 최근 주변 실거래가(약 160만~210만원/㎡)와 비교했을 때 제곱미터당 감정가는 3배 이상 높게 책정되어 있습니다. 이는 본건의 공사 미완성 상태를 고려하지 않은 가치이거나, 재개발 잠재력 등이 높게 반영된 결과로 보입니다.

공사 미완성으로 인한 복구 비용, 명도 리스크 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 거래 사례의 제곱미터당 가격(약 210만원/㎡)에 본건 면적(19.79㎡)을 적용한 시세는 약 4,200만원 수준입니다. 여기에 공사 완료 예상 비용(추정 1,500만원 ~ 2,000만원)을 더하고, 재개발 잠재력 및 신축 연식의 가치를 고려하더라도, 감정가보다는 상당히 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 권고 입찰가

상기 분석을 종합하여, 본건의 현실적인 투자 가치를 고려할 때 80,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. 이는 감정가의 약 60% ~ 71% 수준입니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 공사 미완성 상태를 직접 확인하고, 명도 대상자 파악 및 예상 명도 비용을 산출하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.