나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경5786 [9] 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제3층 제305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제101호 외 14호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 - 기호 4 : 대장상 용도는 사무소임.
기호 5 - 기호 15 : 대장상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비(5, 6층은 미설치) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(세부사항은 건축과 확인요)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일부 공사 미완성으로 관찰됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 신길동 95-10번지 현스빌 제3층 제305호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2022타경5786 (9)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 115,000,000원입니다.

토지 면적은 13.11㎡ (약 3.96평)이며, 건물 면적은 17.02㎡ (약 5.15평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 우OOO이며, 공동담보 및 정비구역 물건입니다.

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제3층 제305호 (도로명 주소: 서울특별시 영등포구 영등포로78길 4-1)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제305호

건물 사용승인일: 2017년 04월 14일

주요 용도: 공동주택, 제2종근린생활시설 (등기부상 및 대장상 기재 내용)

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 13.11㎡ (약 3.96평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 13.111㎡

토지 이용 현황: 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중

1.3. 매각 및 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2022타경5786 (9)

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 115,000,000원

채권자: 우OOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

일부 공사 미완성 상태로 관찰됨 (감정평가서 참조)

정비구역

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 1호선 및 5호선 "신길역"이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역

제2종일반주거지역

가축사육제한구역 (예외: 애완 및 방범용 가축)

가로구역별 최고높이 제한지역

대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 165m)

과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (2020-02-24) 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 을1 근저당을 포함하여, 이후 접수된 모든 압류 및 임의경매 개시 결정 등기(갑10, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되지 않았습니다. (지상권개요: 비고: -)

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 840,000,000원입니다. (주채무: 우리은행 근저당 840,000,000원)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있는지 반드시 권리 신고 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 이용 현황

본 건물(현스빌)은 총 6층 건물로, 일부(기호 1-4)는 사무소로, 다수(기호 5-15)는 다세대주택으로 등재되어 있습니다. 본건(제305호)은 다세대주택으로 이용 중입니다.

4.2. 건축물 일반 현황

건축물대장상 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2017년 4월 14일 사용승인되었습니다.

총 면적은 542.48㎡이며, 건폐율 59.97%, 용적률 192.92%를 적용받고 있습니다.

주차시설로 3대의 옥내 주차 공간이 있습니다.

4.3. 주변 상권 특성

인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 유동인구가 있으며, 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

주변에 학교(장훈고등학교, 서울신길초등학교 등)가 있어 학생 및 교직원 관련 업종의 잠재 수요가 있습니다.

4.4. 주변 혐오시설

제공된 정보를 바탕으로 진행한 조사 결과, 본건 인근에서 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 부동산 거래 시에는 항상 주변 환경에 대한 직접적인 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

장훈고등학교, 서울신길초등학교, 서울산업정보학교 등이 인근에 위치합니다.

5.2. 편의 시설

지하철 1, 5호선 신길역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주거 환경

주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태이며, 비교적 정비된 공동주택 단지와 단독주택이 혼재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 미완성

본건은 일부 공사 미완성 상태로 관찰되어, 입주 및 사용에 제약이 있을 수 있으며 추가적인 공사 비용 발생이 예상됩니다. 이는 거래가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 정비구역 지정

정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발, 재건축 등 개발 가능성이 있으나, 동시에 현재 건축 행위 제한 등 추가적인 규제가 있을 수 있습니다. 개발 시점 및 계획에 따라 가치 변동성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상이며, 임차인의 보증금 및 차임이 확인되지 않은 경우, 인수 부담이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신길역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 또한, 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 '일부 공사 미완성'이라는 중대한 하자가 존재하여, 즉시 입주하여 거주하기 어렵고 상당한 수준의 추가 공사 및 비용이 필요할 것으로 예상됩니다. 이는 본건의 가치를 크게 하락시키는 요인입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태이나, 임대차 관계가 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신길역 역세권 입지로 인한 우수한 교통 및 접근성

* 향후 개발 가능성이 있는 정비구역 내 위치

* 다세대주택 및 근린생활시설 혼합 지역으로 잠재적 수요 존재

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 115,000,000원 대비, '일부 공사 미완성'이라는 중대한 하자 요인으로 인해 가치가 크게 하락할 것으로 예상됩니다. 주변 시세 (비교 사례: 2023년 준공 건물 29.85㎡가 6,350만원, 1992년 준공 건물 35.31㎡가 5,900만원)를 고려할 때, 감정가가 시장 가격 대비 과도하게 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

공사 미완성 상태를 감안하여, 예상되는 수리비 및 추가 비용을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가의 60~70% 수준인 69,000,000원 ~ 80,500,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 것을 권장합니다.

실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 공사 미완성 상태를 직접 확인하고, 예상 수리 비용을 면밀히 산정한 후, 권리 신고 내용을 재확인하여 인수되는 권리가 없는지 최종 점검하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.