나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경5786 [2] 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2023.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제101호 외 14호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1 - 기호 4 : 대장상 용도는 사무소임.
기호 5 - 기호 15 : 대장상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비(5, 6층은 미설치) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(세부사항은 건축과 확인요)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일부 공사 미완성으로 관찰됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2022타경5786 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 95-10 현스빌 제2층 제201호

용도: 근린상가

건축물: 현스빌 (철근콘크리트구조, 지상 6층)

건축물 용도 (건축물대장 기준): 공동주택, 제2종근린생활시설 (참고: 본 물건의 등기부상 및 개별 보고서상 용도는 근린상가로 표기됨)

1.3. 면적 및 평가

감정가: 256,000,000원

토지면적: 36.79㎡ (약 11.13평)

토지지분: 36.79㎡ (약 11.13평)

건물면적: 47.76㎡ (약 14.45평)

건물지분: 47.76㎡ (약 14.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

특이사항: 정비구역, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일부 공사 미완성으로 관찰됨 (감정평가서 참조)

특수물건정보: 정비구역, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "장훈고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 및 5호선 "신길역"이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 02월 24일 접수된 우리은행의 근저당권 (채권최고액 840,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 우리은행 근저당권 (2020-02-24)

* 영등포세무서 압류 (2021-06-11)

* 영등포구(서울특별시) 압류 (2021-09-01)

* 관악구(서울특별시) 압류 (2022-05-02)

* 서울특별시영등포구 압류 (2022-10-07)

* 우리은행 임의경매개시결정 (2022-12-14, 사건번호: 2022타경5786)

* 서울특별시영등포구 압류 (2023-04-11)

* 관악세무서장 압류 (2023-09-27)

3.3. 소멸되지 않는 권리

별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부 상 채권 총액은 840,000,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상이며, 임차인의 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 신길동 지역은 신길뉴타운 재개발 등 노후 단지 재개발로 주거지 중심의 상권이 발전하고 있는 지역입니다. 주변은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 지하철 1호선 및 5호선 신길역과의 접근성이 우수한 편입니다.

4.2. 상권 잠재력

단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 단지의 수요를 기반으로 한 근린상가로서의 역할이 기대됩니다. 신길역 주변으로 상권이 형성되어 있으며, 주변 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때 향후 상권 성장 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"장훈고등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

* 교통: 지하철 1호선, 5호선 신길역 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 주변 편의시설: 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높다는 평가가 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설)

주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 장훈고등학교 인근 지역으로 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 미완성

감정평가서에 따르면 일부 공사가 미완성된 상태로 관찰되었습니다. 이는 향후 건물 가치 및 사용에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 정비구역 및 특수 물건 정보

본 물건은 정비구역에 포함되어 있으며, 유동화물건 및 공동담보로 묶여 있어 향후 개발 계획이나 권리 관계에 변동성이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인의 현황이 파악되지 않고 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으며, 공실 위험 등을 정확히 파악하기 어렵습니다.

6.4. 법적 제한

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 신길동의 역세권에 위치한 근린상가입니다. 교통이 편리하고 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 상권으로서의 기본적인 입지는 갖추고 있습니다. 그러나 일부 공사 미완성 상태, 임대 관계 미상, 정비구역 지정 등의 특수 물건 정보를 고려할 때, 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 권리 분석, 공사 미완성 부분에 대한 정확한 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 및 5호선 신길역 이용이 편리하여 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

* 신길동 지역의 개발 잠재력: 신길뉴타운 등 주변 지역의 재개발 및 주거지 중심의 상권 발전 가능성이 있습니다.

* 합리적인 감정가: 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (정확한 시세 조사는 별도 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가 2억 5,600만 원을 기준으로, 현장 조사 결과 파악된 공사 미완성 부분의 보수 비용, 향후 예상 임대 수익률, 주변 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

투자를 고려하신다면, 정확한 공사 미완성 정도 및 예상 보수 비용, 현재 임차인 유무 및 명도 가능성, 그리고 향후 시장 가치 상승 잠재력 등을 면밀히 검토하신 후 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.