나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경804 [2] 서울특별시 금천구 가산동 459-14 현대테라타워가산디케이 제지하2층 제비217호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2025.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1,7호선 '가산디지털단지역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 공장 및 아파트형공장과 상업.업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지 여건은 무난한 편임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1,7호선 '가산디지털단지역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 공장 및 아파트형공장과 상업.업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지 여건은 양호한 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남동측 인근에 지하철 1,7호선 가산디지털단지역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 동측 인근에 지하철 1,7호선 가산디지털단지역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상20층 건으로서 외벽 : 외장복합판넬, 페어그라스 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 강화유리 및 새시창호 등

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상20층 건으로서 외벽 : 외장복합판넬, 페어그라스 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 강화유리 및 새시창호 등

이용상태

아파트형 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

이용상태

공부상 산업시설(공장)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장 등

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '산업시설(공장) 및 지원시설(근린생활시설)' 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할, 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간:2025.10.20. ~2026.12.31.)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m) (2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

별도등기 있음: 1토지(을구 107번 지상권설정 등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경804 (2)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-14 현대테라타워가산DK 제지하2층 제비217호

* 용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 산업시설(공장) 등재)

* 감정가: 510,000,000원

* 토지면적: 29.53㎡ (약 8.93평)

* 토지 지분: 29.529㎡ (약 8.93평)

* 건물면적: 125.12㎡ (약 37.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재, 지하철 1, 7호선 '가산디지털단지역' 북서측 인근.

* 주위 환경: 공장, 아파트형공장, 상업·업무시설 등이 혼재한 지역으로, 서울디지털산업단지(G밸리) 내 위치.

* 교통 상황: 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 이용이 편리하여 대중교통 여건이 양호함.

* 도로 상태: 본건 서측으로 왕복 4차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 20M 내외 포장도로에 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 4일자 하나은행 근저당권 (을구 1번, 채권액 432,000,000원) [기록].

* 기타 권리:

* 을구 2번 근저당권 (곽에덴 외 8명, 채권액 161,337,658원) - 말소 예정 [기록].

* 갑구 3번 가압류 (아파브코리아, 채권액 33,000,000원) - 말소 예정 [기록].

* 갑구 4번 임의경매 (하나은행, 채권액 722,809,796원) - 현재 진행 중인 경매 개시 결정, 말소 예정 [기록].

* 갑구 5, 6, 7, 8번 압류 (금천세무서장, 금천구, 고양시) - 말소 예정 [기록].

* 등기부채권 총액: 626,337,658원 [기록].

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 [기록].

* 주의사항: 별도등기 있음: 1토지 (을구 107번 지상권 설정 등기) [기록]. 매각으로 소멸되지 않는 권리임 [물건명세서 참고사항].

4. 상권분석

* 건물 용도: 지식산업센터로 이용 중이며, 공부상으로는 산업시설(공장)로 등재되어 있음 [자료]. 이는 통상적인 지식산업센터의 경우와 유사함.

* 주변 환경: 가산디지털단지는 IT, 지식서비스산업 기업들이 밀집한 서울의 주요 산업 클러스터 중 하나임. 대규모 산업단지 내에 위치하며, 다양한 상업 및 업무 시설이 공존하고 있음.

* 인근 시설: 가산디지털단지역을 중심으로 다양한 편의시설, 금융기관, 식당 등이 발달해 있음. 또한, 롯데아울렛, 마리오아울렛, 현대아울렛 등이 인근에 있어 쇼핑 및 문화시설 접근성도 우수함.

* 시장 동향: 가산디지털단지 내 지식산업센터는 꾸준한 수요가 있으나, 최근 공급 증가로 일부 건물에서 공실률이 높아지는 현상도 관찰됨. 이는 입지, 분양가, 건물 컨디션 등에 따라 차이가 있음.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 초역세권에 인접해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리함. 다양한 버스 노선도 이용 가능함.

* 편의시설: 대형 쇼핑몰(롯데, 마리오, 현대 아울렛)이 인접해 있어 쇼핑이 편리하며, 단지 내 또는 인근 상업시설을 통해 다양한 업무 지원 및 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 환경: 디지털단지로서 업무 환경은 잘 갖추어져 있으나, 혐오시설에 대한 별도 언급은 없음. 과거 공단 지역의 이미지에서 벗어나 첨단 산업단지로 변화하였음.

6. 잠재적 리스크

* 지상권 설정 등기: 본 건 토지에 을구 107번 지상권 설정 등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리임 [물건명세서 참고사항, 기록]. 지상권은 토지 사용 및 처분에 있어 제약이 될 수 있으며, 이에 대한 명확한 확인 및 분석이 반드시 필요함.

* 건물 용도 및 공부상 차이: 공부상 '산업시설(공장)'이나 실제 '지식산업센터'로 이용 중인 점은 일반적이나, 관련 법규상 제약이 있는지 추가 확인이 필요함 [자료].

* 건물 및 토지 이용 제한: 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 국가산업단지, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획시설 및 법적 제한이 존재함. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경, 개발 등에 영향을 줄 수 있음 [토지이용계획 및 제한상태].

* 잠재적 임차인/점유자: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요할 수 있음. 임대관례 및 기타 사항이 '미상'으로 기재되어 있어, 금액이 미상인 임차인에 대한 주의가 요구됨 [기록, 임차인 관련 주의 문구].

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 초역세권에 위치한 현대 테라타워 가산DK 내 지식산업센터로, 우수한 교통 환경과 잘 갖춰진 산업단지 인프라를 자랑합니다. 주변에 다양한 편의시설과 쇼핑몰이 있어 직주근접성이 뛰어납니다. 그러나 가장 큰 우려 사항은 토지에 설정된 말소되지 않는 지상권 등기입니다. 이 지상권의 성격과 영향 범위를 정확히 파악하는 것이 투자의 핵심입니다. 또한, 다수의 토지 이용 제한 사항과 잠재적으로 파악되지 않은 임차인 리스크도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 가산디지털단지역 도보권의 핵심 입지로, 1, 7호선 환승을 통한 서울 시내 접근성이 우수함.

* 잘 조성된 산업단지 인프라: IT 및 지식산업 중심의 활발한 상권으로, 배후 수요 확보 및 사업 연계 가능성이 높음.

* 대형 빌딩의 상품성: 현대 테라타워 가산DK는 대규모 지식산업센터로, 현대엔지니어링 시공 등 브랜드 가치 및 시설 경쟁력이 있음.

* 상대적 저평가 가능성: 지상권이라는 큰 부담이 존재하지만, 이를 해결하거나 감안하여 매입할 경우 향후 시장 상황에 따라 재평가될 여지가 있음.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 시장 조사, 유사 물건 분석, 권리관계 명확화에 따른 추가 비용 및 리스크 고려, 낙찰 후 활용 계획 등을 종합적으로 반영하여 결정되어야 합니다. 다만, 감정가 510,000,000원을 기준으로 하되, 말소되지 않는 지상권의 영향을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 입찰 희망 시에는 반드시 전문가와 상의하여 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.