나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3070 [2] 서울특별시 영등포구 신길동 261-22 레전드힐스 제1층 제106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 대영고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 래미안프레비뉴아파트, 신길센트럴자이아파트 등 대단지의 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 신풍역(지하철7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕, 지하2층/지상17층 레전드힐스 건물 내 제1층 제105호, 제106호, 제107호로 외벽 : 석재 붙임 마감 내벽 : 내부 인테리어 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

105호~107호 각 호수는 근린생활시설(COWAY)로 이용 중이며, 105호 106호는 외부관찰시 벽체구분 없이 상가로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

13필지 일단의 사다리형 토지로, 현황 도시형생활주택-아파트(원룸형), 근린생활시설, 운동시설 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 25M, 남측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신길동 261-22, 254-28, 254-29 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 신길동 261-1, 261-4 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 신길동 261-9, 261-24, 262-62, 262-64, 262-65, 262-66, 262-79 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 신길동 261-23 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2013.11.12. 기준 건축과-27657(2013.11.12.)호에 의거 전유부 분할(101호 -> 101호, 102호, 103호 / 102호 -> 104호,105호 / 103호 ->106호,107호)되었으며, 집합건축물대장 ‘건축물현황도’상 1층의 호별배치도 및 각 호의 내부구조도는 전유부 분할 전 도면으로 등재되어 있어 현황과 상이한바, 본 감정평가에서는 현장조사시 외부관찰로 확인된 개략적인 1층 호별배치도 및 내부구조도를 후첨 ‘건물개황도’에 도시하였으며 실제 사항과 다소 차이가 있을 수 있으니 경매 참여자는 경매진행 및 입찰시에 반드시 현장조사를 통하여 재확인 바라며 이에 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 신길동 261-22 레전드힐스 제1층 제106호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3070 (2)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 1,135,000,000원입니다.

토지 면적은 25.71㎡ (약 7.78평)이며, 토지 지분은 25.71098㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 99.11㎡ (약 30.00평)이며, 건물 지분은 99.11㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며, 채권자는 이OO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 대영고등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 단독주택, 래미안프레비뉴아파트, 신길센트럴자이아파트 등 대단지 아파트와 각종 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 신풍역(지하철 7호선)이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2020년 7월 29일 접수된 별내새마을금고의 근저당권 (권리금액: 1,440,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들(을4, 갑4, 갑5)은 모두 말소 예정으로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

마지막으로 접수된 갑5 권리는 본 경매 사건의 근거가 되는 이현희의 강제경매 (권리금액: 126,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 1,776,112,106원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유병희

보증금: 50,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

상기 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지와 주택가가 인접한 노선상가지대에 위치한 근린상가입니다.

주변 아파트 단지 및 주거 지역의 배후 수요를 기반으로 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

현재 105호, 106호, 107호는 COWAY 매장으로 이용 중이며, 105호와 106호는 내부 벽체 구분 없이 통합되어 상가로 사용되는 것으로 관찰됩니다. 이는 상가로서의 활용 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본 건은 서울 지하철 7호선 신풍역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

다수의 버스 노선이 지나가는 지역으로 시내 접근성이 우수합니다.

주변에 대단지 아파트가 밀집해 있어 주거 편의성이 높으며, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교육 시설로는 대영고등학교가 북동측 인근에 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부와의 차이:

집합건축물대장상 전유부 분할이 이루어졌으나, 건물현황도 상의 1층 호별 배치도 및 내부 구조도가 전유부 분할 전 도면으로 등재되어 현황과 상이할 수 있습니다. 감정평가서 상에 개략적인 1층 호별 배치도 및 내부구조도가 후첨되어 있으나, 실제 사항과 다소 차이가 있을 수 있으므로 경매 참여자는 반드시 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 허가 대상 용도(주로 아파트)로 거래 시 허가를 받아야 합니다. 본 건은 근린상가이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 향후 토지 이용에 참고해야 합니다.

임대관계:

임대 관계는 미상으로 표시되어 있으나, 임차인 유병희가 존재하나 대항력이 없습니다.

기타:

현장 조사 시 외부 관찰로 확인된 1층 호별 배치도 및 내부 구조도는 실제와 다소 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 시 반드시 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

주변 혐오시설:

제공된 정보 및 초기 검색 결과, 해당 물건지 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 신길동의 편리한 교통 환경과 배후 주거 단지를 기반으로 한 상권 내에 위치한 근린상가입니다.

경매 절차를 통해 권리상의 부담은 대부분 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담은 없습니다.

건물 내부 구조 및 공부상 내용과의 차이가 있을 수 있어 현장 확인이 필수적이며, 토지 이용 관련 일부 제한 사항을 인지해야 합니다.

전반적으로 안정적인 상권에 위치하여 상가로서의 활용 가치가 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 신풍역(7호선) 및 버스 정류장 인근 위치

* 안정적인 배후 수요: 대단지 아파트 및 주택가 인접

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예상, 인수되는 권리 없음

* 근린상가로서의 활용 가능성: 주거 지역 내 상업 시설 수요 충족

1.8. 예상 입찰가

본 건은 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금이 0원입니다. 따라서 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 본건의 실제 이용 상태 및 가치 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.