나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3070 [3] 서울특별시 영등포구 신길동 261-22 레전드힐스 제1층 제107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 대영고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 래미안프레비뉴아파트, 신길센트럴자이아파트 등 대단지의 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 신풍역(지하철7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕, 지하2층/지상17층 레전드힐스 건물 내 제1층 제105호, 제106호, 제107호로 외벽 : 석재 붙임 마감 내벽 : 내부 인테리어 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

105호~107호 각 호수는 근린생활시설(COWAY)로 이용 중이며, 105호 106호는 외부관찰시 벽체구분 없이 상가로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

13필지 일단의 사다리형 토지로, 현황 도시형생활주택-아파트(원룸형), 근린생활시설, 운동시설 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 25M, 남측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신길동 261-22, 254-28, 254-29 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 신길동 261-1, 261-4 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 신길동 261-9, 261-24, 262-62, 262-64, 262-65, 262-66, 262-79 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 신길동 261-23 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2013.11.12. 기준 건축과-27657(2013.11.12.)호에 의거 전유부 분할(101호 -> 101호, 102호, 103호 / 102호 -> 104호,105호 / 103호 ->106호,107호)되었으며, 집합건축물대장 ‘건축물현황도’상 1층의 호별배치도 및 각 호의 내부구조도는 전유부 분할 전 도면으로 등재되어 있어 현황과 상이한바, 본 감정평가에서는 현장조사시 외부관찰로 확인된 개략적인 1층 호별배치도 및 내부구조도를 후첨 ‘건물개황도’에 도시하였으며 실제 사항과 다소 차이가 있을 수 있으니 경매 참여자는 경매진행 및 입찰시에 반드시 현장조사를 통하여 재확인 바라며 이에 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 본 물건은 서울특별시 영등포구 신길동 261-22번지, 레전드힐스 건물 내 제1층 제107호에 위치한 근린상가입니다.

3. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3070 (3)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

4. 감정평가액은 353,000,000원입니다.

5. 토지 면적은 9.35㎡ (약 2.83평)이며, 건물 면적은 36.05㎡ (약 10.91평)입니다. 이는 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

6. 채권자는 이OO입니다.

7. 본건 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕으로 지하 2층, 지상 17층 규모이며, 2011년 11월 25일 신축 허가를 받아 2013년 7월 26일 사용승인을 받았습니다.

8. 건축물대장상 주요 용도는 도시형생활주택-아파트(원룸형), 근린생활시설, 운동시설 등이나, 본 경매 대상 물건의 용도는 근린상가입니다.

2. 입지조건

1. 본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 대영고등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

2. 주위 환경으로는 단독주택, 래미안프레비뉴아파트, 신길센트럴자이아파트 등 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대입니다.

3. 교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 신풍역(지하철 7호선)이 소재하여 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

4. 건물은 북측으로 노폭 25M, 남측으로 약 10M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

1. 본건 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 유 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

2. 인수 보증금 합계: 0원

3. 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 별내새마을금고의 근저당권 (접수일자 2020-07-29, 권리금액 1,440,000,000원) 입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을4, 갑8, 갑9)는 소멸될 예정입니다.

* 현재 경매 신청 채권자는 이OO(갑9, 강제경매)입니다.

* 등기부상 채권 총액은 약 1,776,112,106원입니다.

4. 상권분석

1. 본건의 용도는 근린상가로, 현재 105호, 106호, 107호 모두 근린생활시설(COWAY)로 이용 중이며, 105호와 106호는 외부 관찰 시 벽체 구분 없이 하나의 상가로 통합 사용되고 있는 것으로 보입니다.

2. 건물은 신길동 노선상가지대에 위치하며, 인근에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

3. 신풍역 역세권이라는 지리적 이점은 유동인구 흡수에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

1. 주변에 대영고등학교가 위치해 있으며, 래미안프레비뉴, 신길센트럴자이 등 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

2. 지하철 7호선 신풍역이 도보 이용 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

1. 공부와의 차이: 집합건축물대장상 전유부 분할 내용과 실제 현황이 다소 상이할 수 있습니다. (예: 105호~107호가 근린생활시설로 이용 중이며, 105호와 106호는 통합 사용) 입찰 참여 전 반드시 현장 조사를 통해 정확한 내부 구조 및 이용 상태를 재확인해야 합니다.

2. 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31.) 내 매수 시, 아파트 건축 용도에 해당될 경우 허가 대상 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

4. 주변 혐오시설: 자체 검색 결과, 본 물건지 주변에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 임대관계: 현재 임대 관계는 파악되지 않고 있습니다.

7. 종합 의견

1. 본 경매 물건은 서울 영등포구 신길동에 위치한 역세권 근린상가로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

2. 대규모 아파트 단지를 배후로 두고 있어 상권 활성화 가능성이 높으며, 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정으로 법적 하자 없이 낙찰받을 수 있습니다.

3. 다만, 공부상 현황과의 차이점 및 토지거래허가구역 지정에 따른 제약 사항은 입찰 전 반드시 면밀히 검토하고 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

1. 신풍역(7호선) 초역세권에 위치하여 높은 유동인구와 접근성을 자랑합니다.

2. 주변 대규모 아파트 단지의 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 상권 잠재력이 높습니다.

3. 건물은 도시형생활주택, 근린생활시설, 운동시설 등 복합 용도로 활용 가능성이 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. 경매 후 모든 권리가 소멸되므로, 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

1. 감정가: 353,000,000원

2. 인수 보증금: 0원

3. 본 건은 상가로서, 주변 시세, 임대료 수준, 건물 관리 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

4. 잠재적 리스크(공부와 현황 차이, 토지거래허가) 해소 가능성을 감안하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 범위 (약 282,400,000원 ~ 317,700,000원)에서 검토해 볼 것을 제안합니다.

5. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사 및 주변 상권 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.