나이스옥션 법원경매 부천 2026타경194 [2] 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-1 우성테크노파크1 3층 315호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 "부천소사경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 상업시설, 업무시설 및 지식산업센터 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물내 제3층 제314호 및 제315호로서, 외벽: 강화유리, 복합판넬, 외장석재 마감 등. 내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등. 창호: 페어글래스창임.

이용상태

기호(1), (2) 공히, "지식산업센터"로 이용되고 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, "공장(지식산업센터) 및 지원시설" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 광대로의 포장도로가 개설되어 있으며, 북서측으로 소로의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26. ~ 2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①기호(1), (2) 공히, 소유자가 점유하고 있는 것으로 탐문되었으나, 구체적인 임대관계는 미상임. ②본건 기호(1)과 기호(2)의 경계벽에는 2개의 출입구가 설치되어 있으나, 개별 호의 단독효용가치가 있고, 경계벽의 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

인접 호수(314호)와 사이의 경계벽에는 2개의 출입구가 설치되어 있으나, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-1에 위치한 우성테크노파크1 3층 315호 지식산업센터 경매 물건에 대한 정보입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경194 (2)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 233,000,000원입니다.

토지면적은 18.50㎡(약 5.60평)이며, 건물면적은 59.94㎡(약 18.12평)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 신OOO입니다.

1.1. 1.물건 상세 정보

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-1, 우성테크노파크1 3층 315호

용도: 지식산업센터

감정가: 233,000,000원

토지면적: 18.50㎡ (약 5.60평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동에 소재하며, "부천소사경찰서" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 상업시설, 업무시설 및 지식산업센터 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

건축물대장상 본건이 속한 우성테크노파크1은 2018년 11월 22일 건축허가를 받아 2020년 11월 3일 사용승인된 건물입니다.

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 내 제3층에 위치합니다.

건물 외벽은 강화유리, 복합판넬, 외장석재 마감 등이며, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 페어글래스 창입니다.

건물 전체의 연면적은 45,554.4㎡이며, 대지면적은 6,908㎡입니다.

건폐율은 59.97%, 용적률은 399.95%입니다.

본 건물에는 총 12대의 승강기가 설치되어 있습니다.

건물 내 주차는 옥내 자주식 387대, 옥외 자주식 10대 등 총 397대의 주차가 가능합니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북동측 및 남서측으로는 폭 30m~35m의 대로, 북서측으로는 폭 10m~12m의 소로, 중로1류(폭 20m~25m)와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

말소기준권리인 신한은행의 근저당(2020-11-26, 164,400,000원)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

본 경매 사건의 신청 채권자인 신한은행의 근저당권 및 후순위로 등기된 경기신용보증재단, 신한카드 가압류, 신한은행 임의경매 개시 결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 235,915,495원입니다.

1.3. 2.임차인 현황

조사된 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 감정평가서 요약에 따르면 본건(315호)은 소유자가 점유하고 있는 것으로 탐문되었으나, 구체적인 임대관계는 미상입니다.

1.3. 3.권리분석 특이사항

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

지상권 등 기타 권리 사항도 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 분석

본건이 위치한 부천시 소사구 옥길동 일대는 신축 아파트 단지와 함께 다양한 상업, 업무, 지식산업센터가 밀집되어 있어 지역 내 소비력 및 활동성이 높은 지역입니다.

부천소사경찰서가 인근에 위치하여 치안 환경이 양호하며, 주변에 공공주택지구 등이 있어 지속적인 개발 및 인구 유입이 기대되는 지역입니다.

1.4. 2.건물내 상권

우성테크노파크1은 다수의 지식산업센터 및 지원시설이 입주해 있어 관련 업종 간 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

해당 건물은 총 538개의 호실로 구성되어 있으며, 옥상에는 12대의 승강기가 운행되고 있습니다.

지식산업센터 내부에 다양한 지원시설 및 편의시설이 입점해 있을 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

주변에 대형마트, 병원, 학교 등 다양한 생활 편의시설이 자리하고 있을 것으로 예상됩니다.

본건에서 가까운 거리에 부천소사경찰서가 위치해 있습니다.

1.5. 2.교통 및 접근성

광대로 및 소로와 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

대중교통 이용 시 인근 노선버스 정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26. ~ 2026.8.25.))

본건의 용도가 지식산업센터이므로, 실제 거래 시 허가 요건 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 2.호수 간 경계벽 출입구

인접 호수(314호)와 사이의 경계벽에 2개의 출입구가 설치되어 있으나, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되어 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다. 이는 향후 건물 활용 및 분할 시 고려될 수 있습니다.

1.6. 3.소유자 점유 가능성

감정평가서 요약 상 소유자가 점유하고 있는 것으로 탐문되었으나, 구체적인 임대관계는 미상입니다.

만약 소유자가 명도를 거부할 경우, 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동에 위치한 지식산업센터로, 입지 조건, 교통 여건, 주변 상권 등이 비교적 양호한 편입니다.

건물 자체의 구조 및 설비 상태도 양호하며, 신축된 지 얼마 되지 않아 관리 상태가 좋을 것으로 예상됩니다.

권리분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 인접 호수와의 출입구 문제, 그리고 소유자 점유 및 명도 가능성 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부천시 소사구 옥길동은 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 지식산업센터 밀집 지역으로 사업체 운영 및 임대 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

* 준수한 면적: 59.94㎡의 전용면적은 소규모 사업체 운영에 적합한 크기입니다.

* 인접 호수와의 연계 가능성: 경계벽에 출입구가 있어, 필요에 따라 인접 호수와 통합하여 사용할 수 있는 잠재력이 있습니다. (별도 협의 및 비용 발생 가능)

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 233,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수할 보증금이 없는 점.

* 건물 자체의 노후도 및 관리 상태.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세.

* 토지거래허가구역 관련 허가 가능성 및 절차.

* 소유자 점유 시 명도 비용 및 소요 시간.

* 인접 호수와의 통합 사용 가능성 및 관련 복원 비용.

현재로서는 명확한 시세 파악 및 현장 조사가 필요하나, 일반적으로 감정가 대비 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지는 점, 그리고 경매 물건의 특수성을 감안할 때, 200,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 등기부등본 및 건축물대장 재확인, 주변 시세 조사, 그리고 명도 가능성 등에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.