나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31039 [2] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2980-2 116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운초등학교 남서측 근거리 김포양촌산업단지 내 에 위치하며, 주위는 각종 규모의 공장과 아파트형공장 및 공장부대시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 1층 111호 외 5개호로서 (사용승인일:2018.01.24) 외 벽 : 복합판넬 및 일부 인조석재 붙임 마감 등 내 벽 : 페인팅 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등

이용상태

본건은 공부상 소매점으로 등재되어 있으나, 현황은 기호1~기호4는 벽체없이 식당으로 이용 중이며, 기호5와 기호6은 벽체가 없는 상태에서 각종 물건들이 적치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, '공장 및 근린생활시설' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 노폭 15미터, 20미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반공업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m) (국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 일반산업단지(양촌일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대 .지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 벽체가 없는 상태로 각종 물건들이 적치되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경31039 (2)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2980-2 116호

용도: 근린상가

감정가: 482,000,000원

토지면적: 45.41㎡ (약 13.74평)

토지지분: 45.414㎡ (약 13.74평)

건물면적: 92.65㎡ (약 28.03평)

건물지분: 92.65㎡ (약 28.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOO

건물구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 111호 외 5개호 (사용승인일: 2018.01.24)

이용상태: 공부상 소매점으로 등재되어 있으나, 현황은 기호1~4는 벽체 없이 식당으로 이용 중이며, 기호5와 기호6은 벽체가 없는 상태에서 각종 물건들이 적치되어 있음. (본건 116호는 물건 적치 상태로 추정)

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 벽체가 없는 상태로 각종 물건들이 적치되어 있음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운초등학교 남서측 근거리 김포양촌산업단지 내에 위치하며, 주위는 각종 규모의 공장과 아파트형 공장 및 공장 부대시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 대체로 보통시 됨.

* 인접 도로상태: 본건 서측 및 남측으로 각각 노폭 15미터, 20미터 내외의 포장도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 용도).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을6 근저당권 (2018-12-18, 옹진농업협동조합, 1,068,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사대성씨앤씨 (2018-03-16)

* 소유권이전: 주식회사대광토건 (2018-04-18, 매매)

* 근저당: 옹진농업협동조합 (2018-12-18, 1,068,000,000원, 말소기준권리)

* 압류: 김포시 (2024-11-12), 남동세무서장 (2025-04-10) - 모두 말소됨.

* 임의경매개시결정: 인천옹진농업협동조합 (2026-05-04)

* 총 채권액: 1,068,000,000원 (등기부상 근저당 금액 기준)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상.

* 특이사항: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 김포양촌산업단지 내에 위치한 근린상가로, 주변에 다수의 공장 및 아파트형 공장이 밀집해 있어 해당 근로자들을 주 수요층으로 할 것으로 예상됩니다.

* 인근 학운초등학교 존재로 인해 주거지역과의 연계성도 일부 있을 수 있습니다.

* 이용상태 상 벽체가 없는 상태로 물건들이 적치되어 있어, 현재 공실이거나 물류 창고 등으로 활용 중일 가능성이 있습니다.

* 양촌산업단지 내 상가 임대 시세는 평당 약 2.5만원 ~ 8.5만원 수준으로 형성되어 있으며, 임대 조건은 보증금 및 월세에 따라 다양하게 분포합니다.

1.4. 생활정보

* 학운초등학교가 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주변 교통 여건은 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대체로 편리한 편입니다.

* 검색 결과, 학운초등학교 인근에 별도의 학원가는 없는 것으로 파악됩니다.

* 인근 지역(학운리)에서 광역소각장, 쓰레기매립지, 열병합발전소 등 기피 시설 설치에 대한 주민 반대 움직임이 있었던 것으로 확인됩니다. 이는 향후 지역 발전이나 환경적 측면에서 고려할 수 있는 사항입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황: 현재 본건(116호)은 벽체가 없는 상태로 각종 물건들이 적치되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 공실 상태이거나 비영업적인 용도로 사용 중일 가능성을 시사하며, 명도 시 발생할 수 있는 문제에 대한 사전 검토가 필요합니다.

* 공실 위험: 산업단지 내 상가 특성상, 공장 가동률 변동이나 경기 상황에 따라 공실 위험이 발생할 수 있습니다.

* 임대 현황 미상: 임차인 정보가 명확하지 않아 실제 거주 또는 영업 중인 임차인이 있을 경우, 인수되는 권리가 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 설정된 경우, 동일한 채무에 대해 다른 담보물건이 존재할 수 있으며, 이는 추후 채무 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 지역 내 기피시설 존재 가능성: 일부 보도에 따르면, 학운리 인근 지역에서 광역소각장, 열병합발전소 등 기피 시설에 대한 논란이 있었던 점은 향후 지역 이미지나 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

김포양촌산업단지 내에 위치한 근린상가 경매 물건으로, 산업단지의 배후 수요를 기반으로 하는 상가입니다. 건물은 2018년에 사용 승인되었으며, 비교적 신축에 속합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로 법적 문제는 없어 보입니다. 다만, 현재 본건의 이용 상태가 물건 적치 상태로 파악되는 점, 임대 관계가 미상인 점, 그리고 지역 내 기피 시설 논란 가능성 등은 추가적인 확인과 주의가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 상가: 김포양촌산업단지 활성화 시, 배후 수요 증가로 인한 임대 수익 증대 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2018년 준공된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 즉시 영업이나 임대 사업에 활용하기 용이합니다.

* 권리관계가 깨끗함: 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 482,000,000원을 기준으로 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 예상 입찰가 산정 시에는 공실 위험, 명도 비용, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (구체적인 입찰가 산정은 별도의 시세 조사 및 현장 방문을 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.