나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8911 [2] 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2330-9 오션클라우드 제6층 제612호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 "조천중학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 전 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

서측으로 지적 및 현황 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화 환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구 역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 본건은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 사료되나, 해당 관청에 재확인을 요합니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 "중문중학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하3층 / 지상7층 건물 내 6층 612호로서, 외벽 : 화강석, 타일 등, 창호 : 새시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

생활숙박시설로 이용 중입니다.

설비내역

기본위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 생활숙박시설 등 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

지적 및 현황 동측으로 폭 약 6m 내외 및 북서측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문 화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장 어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8911 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제주시농업협동조합 (을1 근저당 권리자)

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2330-9 오션클라우드 제6층 제612호

건물명: 오션클라우드

건축물 주소 (도로명): 제주특별자치도 서귀포시 천제연로178번길 26 (중문동)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하3층 / 지상7층

해당 층/호실: 6층 612호

2.3. 면적 정보

토지면적: 6.04㎡ (약 1.83평)

토지 지분: 6.04㎡ (약 1.83평)

건물면적: 24.06㎡ (약 7.28평)

건물 지분: 24.06㎡ (약 7.28평)

2.4. 용도 및 감정가

주요 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 137,000,000원

2.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 "중문중학교" 남서측 인근에 소재합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

3.3. 토지 및 건물 이용 상태

토지는 인접 도로 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 생활숙박시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 내부 마감은 화강석, 타일, 새시창 등으로 되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.4. 인접 도로 상태

본건 건물은 지적 및 현황상 동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2018년 11월 27일 접수된 제주시농업협동조합의 근저당 (을1)입니다.

4.2. 등기부 현황

총 등기부채권액은 396,000,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 근저당: 제주시농업협동조합 (2018.11.27. 96,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류: 이행복 (2021.02.05. 300,000,000원) - 말소 대상

- 임의경매: 제주시농업협동조합 (2025.10.16. 615,348,830원) - 본 경매 개시 결정

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 관련 특이사항 없음)

4.4. 임차인 현황

인수할 보증금 있는 임차인은 없습니다.

전체 임차보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 지역 특성

제주특별자치도 서귀포시 중문동은 관광 중심지로서, 관련 상업시설 및 주거시설이 발달한 지역입니다.

본건 인근으로는 다양한 종류의 숙박시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재되어 있습니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 고도지구(25M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 주변 시설 (외부 검색 결과)

본건 주변에는 중문관광단지가 인접해 있으며, 다양한 호텔, 리조트, 박물관, 테마파크 등 관광 시설이 밀집해 있습니다.

편의시설로는 하나로마트, 각종 음식점, 카페, 병원 등이 분포하고 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

하나로마트, 다양한 식당가, 카페, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

중문관광단지 내 편의시설을 이용하기에도 편리한 위치입니다.

6.2. 교육시설

인근에 중문중학교가 소재합니다.

6.3. 자연환경 및 관광지

중문해수욕장, 천제연폭포 등 유명 관광지가 인접해 있어 쾌적한 주거 및 레저 환경을 누릴 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대 관계 불확실성

전체 임차보증금은 0원이나, 실제 임대 관계 및 차임에 대한 정보가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7.2. 토지이용계획상 제한

일반상업지역임에도 불구하고 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역 등 다수의 용도 제한이 존재하여 향후 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

7.3. 제공 정보 오류 가능성

제공된 감정평가요약표 중 토지에 대한 내용이 본건 소재지(서귀포시 중문동)와 다른 지역(제주시 조천읍)으로 기재된 점은 정보 취합 과정에서의 오류 가능성을 시사합니다. 따라서, 본건의 실제 토지 이용 현황 및 규제 사항에 대해 추가 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 중문동에 위치한 생활숙박시설로, 관광 중심지에 있다는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 주변 관광 자원 또한 풍부합니다.

다만, 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 높은 편이며, 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재합니다. 또한, 임대 관계가 불확실하고, 감정평가서 내용 중 토지 관련 정보에 오류가 발견되어 정확한 현황 파악이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 제주도 서귀포시 중문동의 우수한 입지 조건 (관광지 인접)

* 생활숙박시설로서의 활용 가능성

* 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성

* 건축년도가 비교적 최근(2018년 준공)

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 137,000,000원입니다.

등기부상 채무 총액(396,000,000원)이 감정가보다 높은 상황으로, 시세 및 주변 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 향후 현장 조사, 등기부 재확인, 권리 분석 심화, 주변 시세 조사 등을 통해 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.