나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [2] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (2)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 2층202호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

* 토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평) (토지 지분)

* 감정가: 169,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축년도: 2020년 10월 20일 사용승인

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합된 기존 주택지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 인근에 지하철 2, 3호선 수영역 및 다수의 시내버스 정류장이 있어 교통 환경은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (금 2,640,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (등기부등본 상 모든 권리는 말소 예정입니다.)

* 인수되는 임차보증금: 0원 (각 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 주요 권리 내역:

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOO

* 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2,640,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박현규 (130,000,000원) - 전입일자 2021-02-01, 확정일자 2021-01-15. 대항력 없음.

* 임의경매개시결정: 사상중앙새마을금고 (2,305,422,160원) - 본건 경매 개시 채권자

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-06

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-01

* 확정일자: 2021-01-15

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 김 의 경우 전입일자(2025-11-06)가 본 경매 사건 접수일(2025년) 이후의 날짜로 보입니다. 이는 실제 전입이 되지 않았거나, 등기부상 오류일 가능성이 있습니다. 현재 권리분석상 대항력이 없다고 판단되나, 실제 점유 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건 소재지는 주택 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 수요 분석: 소형 주거 공간(원룸형)으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 지하철역이 있어 직장인 수요도 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 수영초등학교, 수영역 및 버스정류장 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색 결과, 본건 인근에 심각한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2020년 사용승인 건물로 비교적 신축에 해당하나, 향후 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임차인 김 의 전입일자가 경매 사건 접수일 이후로 표기되어 있어, 실제 전입 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 다른 물건의 경매 결과가 본 경매에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적의 다세대주택입니다. 비교적 최근에 건축되었으며, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리는 없으나, 임차인 김 의 전입일자에 대한 추가 확인이 필요합니다. 주변 시세와 비교하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 투자에 적합합니다.

* 지역적 이점: 광안동은 부산의 주요 지역 중 하나로, 꾸준한 수요가 있습니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 속하여 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 169,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 명성마이빌 (17.38㎡, 2026년 7월): 250,000,000원

* 다온 (25.25㎡, 2026년 7월): 248,000,000원

* 좋은보람 (21.45㎡, 2026년 7월): 263,000,000원

주변 거래 사례들의 면적 대비 가격은 약 9,821,782원/㎡ (248,000,000/25.25) 에서 14,384,349원/㎡ (250,000,000/17.38) 범위입니다. 본건 건물면적(21.42㎡)을 기준으로 추정 시세는 약 2억 1천만 원에서 3억 1천만 원 이상으로 볼 수 있습니다.

* 본 건의 감정가는 169,000,000원으로, 주변 시세 대비 상당히 낮은 편입니다. 권리 분석상 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 또는 그 이상에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 현재 시세와 감정가의 차이를 고려할 때, 유찰되지 않았다면 감정가인 169,000,000원 근방에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 만약 유찰되어 가격이 하락한다면, 시장 시세의 80~90% 수준인 2억 1천만 원 ~ 2억 3천만 원 사이에서 적극적인 검토가 가능할 것으로 보입니다. 최종 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁률, 물건의 구체적 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.