나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [28] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 5층507호

용도: 오피스텔

건물 면적: 26.73㎡ (약 8.09평)

토지 지분 면적: 20.000692082920203㎡ (약 6.05평)

감정가: 175,000,000원

준공년월: 2020년 10월 20일 (사용승인일 기준)

1.2. 매각 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (28)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 지하철 2, 3호선 수영역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

수영역에서 도보 약 7분 거리에 위치해 있습니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건 정보상 명시된 사항이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 고재희 (고 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-25

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 보증금 인수 여부

인수 보증금 합계: 0원

본 건 경매 진행 시 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광안동은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 다수의 주거 시설이 밀집해 있어 배후 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

광안동은 맛집, 마트, 편의시설 등이 잘 갖춰져 있어 접근성이 좋은 동네입니다.

4.2. 주변 시설

수영역을 중심으로 상업 시설과 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

본건과 같은 건물인 케이디스페이스알파231은 5세대/1개동으로 구성되어 있으며, 공급면적 39.73㎡ (전용 26.73㎡) 타입의 경우 2020년 6월 22일에 1억 5,100만원에 매매된 기록이 있습니다.

현재 유사한 크기의 오피스텔 매물은 1억 5천만원대에서 거래되거나, KB시세상 1억 7천만원대 가치를 보이는 곳도 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

수영역 주변으로 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 수영초등학교가 소재하여 초등 교육 접근성이 양호합니다.

본건은 '교육환경 보호구역(상대보호구역)'으로 지정되어 있어 교육적인 측면에서 안정적인 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

현재까지 파악된 권리 분석상 인수되는 채무나 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 등기부등본상 추가적인 권리 변동 사항이 있는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적/법적 리스크

공부와의 차이점은 없는 것으로 확인되었습니다.

건축물대장 상 위반건축물 등재 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.3. 시장 리스크

최근 부동산 시장의 변동성 및 금리 인상 등의 거시 경제 요인이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

오피스텔의 경우 공실 발생 시 임대 수익률 하락 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 강점

역세권(수영역)에 위치하여 교통 및 접근성이 우수합니다.

광안동 지역은 비교적 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

건물 자체의 준공 연도(2020년)가 비교적 최근으로 노후도가 낮습니다.

7.2. 예상 가치 상승 요인

향후 지역 개발 계획이나 교통망 확충 등 호재 발생 시 시세 상승 가능성이 있습니다.

안정적인 임대 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 양호합니다.

권리 관계가 비교적 깨끗하여 낙찰 후 명도 절차 및 권리 승계에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

최근 준공된 건물로 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮으며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 현재 시장 상황 및 공실 가능성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 175,000,000원입니다.

현 시세 조사를 통해 유사한 케이디스페이스알파231 건물 내 26.73㎡ (전용면적 기준) 오피스텔의 경우, 2020년 6월 22일에 1억 5,100만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 주변 유사 오피스텔의 KB시세 일반가가 1억 7천만원대, 매물 평균가가 1억 3천만원대에서 1억 5천만원대 등으로 다양하게 분포하고 있습니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 현재 시장 상황 및 감정가와 시세 비교를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.