나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [10] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (10)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 3층303호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 감정가: 172,000,000원

* 토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

* 건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지역으로 제반 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 시 인근에 지하철 2, 3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (주식회사엠엘제이, 2020-10-27)

* 소유권이전 (김도형, 2020-10-27)

* 근저당 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2,640,000,000원, 2020-10-27)

* 주택임차권 (이동민, 120,000,000원, 2022-09-07 전입/확정)

* 임의경매 (사상중앙새마을금고, 2,305,422,160원, 2025-09-03 개시결정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 권리 개요는 제공된 정보에 없으나, 등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. (실제 권리행사 여부 및 부담 가능성은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 이동민: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-07, 확정일자 2022-09-07, 배당신고일자 2024-12-05. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 이동민의 보증금은 배당을 통해 변제될 것으로 예상됩니다.)

1.3. 상권분석

* 건물 정보: 본건이 속한 케이디스페이스알파231 건물은 2020년 12월 20일 사용 승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 본건은 3층 303호입니다. 건물 전체적으로는 공동주택(도시형생활주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택):

* 명성마이빌 (2010년 준공, 17.38㎡): 250,000,000원 (약 1,438만원/㎡)

* 다온 (2022년 준공, 25.25㎡): 248,000,000원 (약 982만원/㎡)

* 좋은보람 (2015년 준공, 21.45㎡): 263,000,000원 (약 1,226만원/㎡)

* 본건의 전용면적은 21.42㎡입니다. 주변 유사 면적(21.45㎡)의 매매가는 263,000,000원(약 1,226만원/㎡) 수준입니다.

* 본건의 감정가(172,000,000원)는 ㎡당 약 799만원으로, 최근 거래된 주변 시세 대비 현저히 낮은 수준입니다.

* 본건 건물이 2020년 준공으로 비교적 신축인 점을 감안하면, 감정가보다는 높게 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 수영초등학교 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 수영초등학교가 인접해 있으며, 토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 수영역(2, 3호선) 및 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 다른 담보물의 매각 결과에 따라 전체적인 진행 상황이 영향을 받을 수 있습니다.

* 임차인 잔존 가능성: 비록 대항력은 없으나, 이동민 임차인이 거주 중입니다. 법원 배당을 통해 보증금 전액 변제가 예상되나, 배당 절차 진행 상황에 따라 변수가 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권: 등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하나, 집합건물의 특성상 낙찰자에게 실질적인 부담이 되지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 계약 전 권리 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (실제 현장 답사를 통한 추가 확인 권장)

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 역세권 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가가 주변 시세 대비 상당 부분 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높아 보입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다. 공동담보 물건이라는 점과 소멸되지 않는 지상권에 대한 확인은 필요하나, 전체적인 투자 매력도는 높다고 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 유지보수 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 수영역(2, 3호선) 초역세권에 가까운 위치로 직주근접성이 좋습니다.

* 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 소형 평형: 1인 가구 수요가 높은 전용면적 21.42㎡로 공실 위험이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 매매가는 24,800만원 ~ 26,300만원 수준으로 형성되어 있습니다. (㎡당 약 982만원 ~ 1,438만원)

* 본건의 감정가는 17,200만원이며, 이는 ㎡당 약 799만원으로 시장가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

* 건물의 신축 연식과 입지, 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 시세 수준인 23,000만원 ~ 25,000만원 범위 내에서 입찰하는 것을 권장합니다.

* 이는 감정가 대비 약 134% ~ 145% 수준으로, 시세 차익을 확보하면서도 경쟁력 있는 입찰가가 될 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 본건의 현장 상태, 법원 진행 상황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.