나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [21] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 4층407호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (21)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 4층407호

건물명: 케이디스페이스알파231

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.10㎡ (약 3.96평)

토지지분: 13.096056415026771㎡ (약 3.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.50㎡ (약 5.30평)

건물지분: 17.5045㎡ (약 5.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택(도시형생활주택))

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 4층 407호

사용승인일: 2020년 10월 20일

건물 총 면적: 943.48㎡

1.4. 기타 기본 정보

감정가: 141,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재합니다. 주위는 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지역으로 제반 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 지하철 2, 3호선 수영역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 2017년 10월 19일자로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2025년 5월 26일

* 확정일자: 2025년 6월 10일

* 배당신고일자: 2025년 12월 18일

* 대항력: 없음

3.2. 말소기준권리 외 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (예: 지상권 등 - 해당사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 17.38㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 4일 250,000,000원(2억 5천만원)에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 141,000,000원이나, 주변 시세는 약 248,000,000원 ~ 263,000,000원으로 형성되어 있어, 감정가 대비 상당한 시세 차이를 보입니다. 이는 본건이 시장가치보다 낮게 평가되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 단지 내 승강기, 화재경보기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

수영초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주변 환경

수영역(지하철 2, 3호선)이 가까워 대중교통 접근성이 우수하며, 광안동 지역의 주거 밀집지역에 속해 있습니다. 주변에 주택 및 상가 건물이 혼재되어 있습니다.

5.4. 혐오시설 정보

현장 조사 또는 지도 검색 결과, 본건 인근에 심각한 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(141,000,000원)가 최근 실거래가(약 250,000,000원) 대비 현저히 낮아, 입찰 시 경쟁이 치열하거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 임차인 박 은 대항력이 없으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성은 언제든 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권 지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 양호합니다. 특히, 제공된 최근 매매 사례와 비교할 때 감정가가 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 인수되는 부담이 없어 권리관계가 명확한 점 또한 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 지하철 2, 3호선 수영역 역세권, 수영초등학교 인근의 주거 선호 지역.

* 높은 시세 차익 기대: 감정가 대비 주변 시세가 월등히 높아, 낙찰 후 상당한 시세 차익 확보 가능.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 외 인수되는 권리 없음.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업 시설 및 교통망 발달.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 141,000,000원이나, 인근 유사 물건의 최근 시세가 250,000,000원 이상으로 형성되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이러한 시세 차이를 고려하여 보수적으로 감정가의 약 131% 수준으로 산정한 예상 입찰가는 185,000,000원입니다. 이는 시세 대비 상당한 할인율을 적용한 금액으로, 충분한 투자 수익을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.