나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [7] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 2층207호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (7)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 2층207호

물건종별: 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)

감정평가액: 138,000,000원

토지면적: 13.10㎡ (약 4평)

건물면적: 17.50㎡ (약 5평)

건축년도: 2020년 (준공)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 207호

건물명: 케이디스페이스알파231

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지역으로 생활 환경은 양호한 편입니다.

교통 측면에서는 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2, 3호선 수영역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

3. 권리분석

채권자: (OOOOOOOOOOOOO (사상중앙새마을금고)

말소기준권리: 2020-10-27 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (을1) 입니다.

등기부 현황:

* 갑1: 2020-10-27 소유권보존 (주식회사엠엘제이)

* 갑2: 2020-10-27 소유권이전 (김도형)

* 을1: 2020-10-27 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 말소기준권리)

* 갑3: 2025-09-03 임의경매개시결정 (사상중앙새마을금고)

등기부채권 총액: 2,640,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 470,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-07-04

* 확정일자: 2025-07-04

* 배당신고일자: 2025-12-30

* 대항력: 없음

권리분석 요약:

말소기준권리보다 늦은 임차인은 대항력이 없습니다. 본건 임차인 서 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 명도 관련 이슈가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 부산 수영구 광안동의 주거 및 근린생활시설이 복합된 지역에 위치하고 있습니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 면적(약 17.38㎡)의 다세대 주택이 2026년 7월 4일 250,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 47,619,047원 수준입니다.

본건 건물면적은 17.50㎡ (약 5.3평)이므로, 이를 기준으로 추정해볼 때 현 시세는 230,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가는 138,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준입니다. 이는 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 포인트가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 수영초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 부산 2, 3호선 수영역 역세권에 위치하여 부산 시내 접근성이 뛰어납니다.

광안리 해변이 인접해 있어 주거 환경의 쾌적성이 높으며, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 간의 큰 괴리: 감정가가 시장가보다 낮게 책정된 이유에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (예: 물건의 하자, 특수 권리 등)

* 높은 채무 총액: 근저당 및 임의경매 채권 총액이 약 26억 원 이상으로 매우 높습니다. 이는 경매 물건의 특성상 낙찰자가 인수하는 부분은 없으나, 채무 규모가 크다는 점은 참고할 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력은 없으나, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 추가될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 건물로, 입지 및 생활 편의성이 우수합니다.

가장 큰 장점은 감정가가 현재 시세보다 상당히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있다는 점입니다.

건물 규모가 작고, 인수할 권리가 없어 권리 분석상 부담이 적습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 수영구 광안동, 수영역 역세권, 수영초등학교 인접

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 적음

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 현 시세가 높아 투자 수익률 기대 가능

* 권리 인수 부담 적음: 대항력 있는 임차인 없음, 소멸되는 권리만 존재

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 138,000,000원이나, 유사 면적 및 입지의 최근 실거래가를 고려했을 때 예상 시세는 230,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 추정됩니다.

낙찰을 위한 예상 입찰가는 감정가를 상회하며, 시세 대비 합리적인 수준에서 결정될 필요가 있습니다.

또한, 경쟁 입찰 상황 및 본인의 자금 계획을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

종합적인 판단 하에, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 고려하는 것이 적정하다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.