나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [26] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (26)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 5층 505호

용도: 오피스텔

감정가: 175,000,000원

토지면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

토지지분: 20.000692082920203㎡ (약 6.05평)

건물면적: 26.73㎡ (약 8.09평)

건물지분: 26.7334㎡ (약 8.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.2. 건물 상세 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 5층 505호

외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등

창호: 샷시 창구조

이용상태: 업무시설 (오피스텔)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

차량 접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철 2, 3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: BOLDBAATARNASANJARGAL(나상자르갈)

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-10-02

확정일자: 2025-10-02

배당신고일자: 2025-12-15

대항력: 없음

비고:

권리분석:

* 임차인: 정성준

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-12-12

확정일자: 2022-11-25

배당신고일자: 2025-02-03

대항력: 없음

비고:

권리분석:

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 2020-10-27, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 주식회사엠엘제이

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2020-10-27, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김도형, 비고: 매매

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2020-10-27, 권리종류: 근저당권, 권리자: 주식회사새마을금고자산관리회사, 권리금액: 금2,640,000,000원, 말소: 말소, 비고: 말소기준권리

* 등기구분: 을2, 접수일자: 2025-02-03, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 정성준, 권리금액: 금160,000,000원, 말소: 말소, 비고: 전입일자: 2022-12-12, 확정일자: 2022-11-25

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2025-09-03, 권리종류: 임의경매, 권리자: 사상중앙새마을금고, 권리금액: 2,305,422,160원, 말소: 말소, 비고: 부산지방법원 동부지원 임의경매개시결정(2025타경5779)

등기부채권 총액: 2,800,000,000원

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리인 근저당권(을1)보다 늦게 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 주택임차권(을2) 및 임의경매(갑3) 모두 말소 예정입니다. 임차인 정성준의 경우 대항력이 없다고 명시되어 있어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 소재한 광안동 지역은 주거지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업시설이 발달해 있습니다. 인근 지하철 2, 3호선 수영역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 다양한 편의시설과 유동인구를 확보하고 있습니다. 또한, 광안리 해변과의 접근성도 비교적 좋아 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권 활성화 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 지하철 2, 3호선 수영역 도보 약 7분 거리, 다수의 시내버스 정류장 인접.

* 교육: 수영초등학교가 도보 약 4분 거리에 위치한 초품아 단지입니다.

* 기타: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역 탐문 및 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 동일 채무자가 보유한 다른 담보 물건들의 경매 진행 가능성이 있습니다.

* 건물 자체의 용도 표기는 '공동주택(도시형생활주택)'이나, 해당 호실은 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중인 점을 참고할 수 있습니다. (이는 법적 용도와 실제 이용의 차이를 의미할 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 지역인 수영구 광안동에 위치하며, 지하철역과 초등학교가 인접하여 입지적 가치가 높습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 권리관계 또한 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점은 향후 유사 물건 공급 가능성을 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 지역인 수영구에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 역세권 입지로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 수영초등학교를 도보로 통학할 수 있어 학군 수요도 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 175,000,000원입니다. 최근 주변 유사 오피스텔의 실거래가 및 매물 정보를 종합적으로 검토한 결과, 케이디스페이스알파231의 26.73㎡(약 8.09평) 오피스텔은 1억 5천만원 내외의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 특히 5층 505호와 유사한 전용면적(26.73m²)의 매물은 1억 5천만원 수준에서 거래되는 것을 확인할 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 현재 시세를 고려할 때, 150,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정은 현장 조사, 세부적인 권리관계 재확인, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.