나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [25] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (25)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 5층504호

건물명: 케이디스페이스알파231

용도: 오피스텔 (도시형생활주택)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 5층 504호

감정가: 1억 7천 5백만원

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

토지 지분: 20.000692082920203㎡ (약 6.05평)

건물면적: 26.73㎡ (약 8.09평)

건물 지분: 26.7334㎡ (약 8.09평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 경매 구분

부동산 임의경매

1.5. 채권자

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1.6. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 기존 주택 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 부산 지하철 2, 3호선 수영역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 동하향 완경사지에 자체 지반을 평탄하게 조성한 세장방형 토지입니다. 본건은 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2017년 10월 19일자로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(교육환경보호구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 근저당권(을1, 을2), 임의경매개시결정(갑3), 주택임차권(을2) 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 1억 3천만원

차임: 0원

전입일자: 2024년 6월 7일

확정일자: 2024년 5월 29일

배당신고일자: 2025년 10월 31일

대항력: 없음

3.4. 인수되는 보증금

임차인 김 은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다. 따라서 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

3.5. 집합건물 등기부 요약

최초 소유권 보존은 주식회사엠엘제이(2020.10.27)이며, 소유권 이전(매매)은 김도형(2020.10.27)에게 이루어졌습니다. 등기부채권 총액은 27억 7천만원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 광안동 지역은 부산의 주요 주거 및 상업 밀집 지역 중 하나로, 풍부한 유동인구와 배후수요를 갖추고 있습니다. 특히 수영역 인근은 교통의 요지로서 상업 및 업무 시설 이용이 활발합니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향 (추정)

케이디스페이스알파231과 유사한 연식 및 면적의 오피스텔의 경우, 최근 시세는 1억 6천만원에서 1억 8천 5백만원 사이에서 거래가 형성되고 있습니다. 월 임대료는 보증금 1천만원 기준으로 약 70만원에서 90만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 수영초등학교가 위치하며, 상업지역 내에 자리하고 있어 각종 은행, 병원, 음식점 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 시설

도보 거리에 수영역(2, 3호선)이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근 버스 정류장 또한 다수 운영 중에 있어 부산 시내 이동이 용이합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 묶여 있어, 관련 채무 이행 상황에 따라 추가적인 영향을 받을 가능성이 있습니다. 그러나 본 경매 절차에서 채무가 정리된다면 해당 리스크는 해소됩니다.

6.2. 토지이용계획

제2종일반주거지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정가 대비 높은 편이나, 매각으로 인해 모두 소멸되는 권리이므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지를 자랑합니다. 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 건물 자체의 노후도나 관리 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 수영역 역세권 프리미엄: 부산 지하철 2, 3호선 환승역인 수영역 이용이 편리하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인수 부담 없음: 임차인이 대항력이 없어 보증금 1억 3천만원 전액을 인수하지 않아도 됩니다.

* 지역 내 우수한 생활 인프라: 초등학교, 마트, 병원, 상업 시설 등이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 낙찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 7천 5백만원입니다. 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없는 점, 그리고 주변 시세 및 시장 상황을 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성하고 있는 것으로 보입니다. 따라서 권리 관계가 깨끗하고 입지가 좋은 점을 감안하여, 보수적으로는 감정가의 80% 수준부터, 적극적으로는 90% 이상의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

현재 시장 상황 및 경매 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있으나, 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.