나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [24] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (24)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 175,000,000원

토지면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

토지지분: 20.000692082920203㎡ (약 6.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.73㎡ (약 8.09평) (전용면적)

건물지분: 26.7334㎡ (약 8.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.2. 건축물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 503호

외벽: 스톤코트 및 드라이비트 마감 등

창호: 샷시 창호

설비: 위생 및 급배수, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 지하철 2호선 및 3호선 수영역이 소재하고 있으며, 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통망이 우수합니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 동하향의 완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성한 세장방형 토지이며, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다. 본건 건물은 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설이나 위험 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

감정평가서 요약표 및 등기부 요약에 따르면, 본 경매로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주식회사엠엘제이 소유권보존 (갑1)

* 김도형 소유권이전 (갑2)

* 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을1)

* 사상중앙새마을금고 임의경매개시결정 (갑3)

* 조민근 주택임차권 (을4)

3.3. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-07-30

확정일자: 2026-01-13

배당신고일자: 2026-01-13

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

권리분석: 대항력이 없어 낙찰로 인해 임차권이 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 조

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-14

확정일자: 2020-12-16

배당신고일자: 2024-11-14

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

권리분석: 대항력이 없어 낙찰로 인해 임차권이 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 부산 수영구 광안동의 주거 및 근린생활시설이 복합된 지역에 위치하고 있습니다. 수영초등학교 인근으로, 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

4.2. 건물 용도

본 건물인 케이디스페이스알파231은 공동주택(도시형생활주택)과 오피스텔이 함께 구성되어 있습니다. 본건 503호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

4.3. 주변 시설

인근에 수영역(2, 3호선)이 있어 교통 요충지이며, 각종 상업시설 및 편의시설 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

수영역(2, 3호선) 도보 이용이 가능한 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 편의 및 생활 인프라

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 있어, 관련 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 임차인 명도: 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 명도 절차를 진행해야 합니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 시간 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 행정구역 및 용도 제한: 제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 속해 있어 향후 건물 이용이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 부산동부지원 2025타경5779 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 실거주 또는 투자용으로 검토해볼 만한 가치가 있습니다. 수영역 인근의 편리한 교통망과 주변의 잘 갖춰진 생활 인프라가 장점입니다. 권리관계상 특별히 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보이나, 임차인 명도 및 공동담보 물건이라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 2, 3호선 수영역을 도보로 이용 가능합니다.

* 안정적인 주거 및 상업 지역: 주변 환경이 주거 및 근린생활시설 밀집 지역으로 안정적입니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리보다 후순위 권리들로 구성되어 있어 낙찰 시 권리관계가 깨끗합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 전용면적 26.73㎡ (약 8.09평)의 오피스텔입니다. 감정가는 175,000,000원입니다. 주변 시세를 파악한 결과, 최근 유사 면적 및 조건의 오피스텔 매매가는 180,000,000원에서 200,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 175,000,000원이며, 시장 시세는 이를 상회하는 것으로 보입니다. 권리분석 상 인수 부담이 없고, 역세권이라는 장점을 고려할 때, 경매 특성상 감정가 대비 높은 경쟁률이 예상될 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 185,000,000원에서 195,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다.

(본 입찰가 산정은 현재 파악된 정보와 시세 추정치를 기반으로 하였으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 시세 변동, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.