나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [19] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 4층405호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5779 (19) 사건번호로 부산광역시 수영구 광안동 1055-231번지에 소재하는 케이디스페이스알파231 4층405호 다세대주택에 대한 경매 물건입니다. 본 물건은 2020년 10월 20일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 토지면적 13.10㎡ (약 3.96평)과 건물면적 21.42㎡ (약 6.48평)을 포함하고 있습니다. 감정가는 1억 7,200만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 부산 지하철 2, 3호선 수영역과 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부상 말소기준권리는 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당(26억 4천만원)입니다. 이보다 후순위인 주택임차권(을2) 및 임의경매개시결정(갑3)은 매각으로 인해 소멸됩니다. 또한, 소유권보존(갑1) 및 소유권이전(갑2) 등기 또한 말소기준권리와 동일 접수일자로, 채권자 우선 원칙에 따라 말소될 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 전상원 씨가 있으며, 보증금 1,000만원, 차임 60만원에 2024년 9월 27일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인의 보증금은 소멸되며 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 약 26억 5천만원으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 광안동 지역은 주거와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 특히 수영역 인근으로 상업 활동이 활발하며, 도시형생활주택 및 업무시설(오피스텔)이 혼합된 건물 특성상 1~2인 가구의 임대 수요 확보가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 본 물건은 4층에 위치한 21.42㎡(약 6.48평) 면적의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에 수영초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 수영역을 통한 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 2020년 준공으로 비교적 신축 건물이나, 다세대주택과 오피스텔이 혼합된 건물로서 층별 용도에 따른 관리의 복잡성이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 주변 지역에 혐오시설이 발견되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 요소는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 권리상 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 1~2인 가구를 대상으로 하는 임대 사업에도 적합할 수 있습니다. 다만, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 낙찰가율이 높게 형성될 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 지하철 2, 3호선 수영역 초역세권으로 뛰어난 교통 요지.

* 2020년 준공의 신축 건물로 건물 상태 양호.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리 및 보증금 없음.

* 1~2인 가구 수요에 적합한 소형 면적으로 공실 위험 상대적으로 낮음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 빌라(21.45㎡)가 2026년 7월 26,300만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 전용면적(21.42㎡)과 건축연도(2020년)를 고려할 때, 현재 시세는 약 25,000만원에서 26,500만원 수준으로 판단됩니다.

본 물건의 감정가는 17,200만원으로, 시세 대비 약 65% 수준에 해당합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 경쟁이 치열할 경우 시세 수준 이상의 낙찰가도 예상됩니다.

최근 실거래가를 기준으로, 본 물건의 예상 입찰가는 25,500만원에서 26,500만원 사이에서 결정될 것으로 사료됩니다. 입찰 전 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.