나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [16] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (16)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

감정가: 172,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 4층402호

용도: 공동주택 (도시형 생활주택, 원룸형)

건축물 정보:

- 건물명: 케이디스페이스알파231

- 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

- 층수: 지하 0층, 지상 5층 건물 내 4층 402호

- 사용승인일: 2020년 10월 20일

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

토지 지분: 16.027921128626527㎡ (약 4.85평)

건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

건물 지분: 21.4233㎡ (약 6.48평)

1.4. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인근에 지하철 2호선 및 3호선 환승역인 수영역이 소재하고 있으며, 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 동하향 완경사지를 자체 지반으로 평탄하게 조성된 세로장방형 토지이며, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다. 본 건에 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경보호구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 물건은 인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

3.2. 등기부현황 (말소기준권리: 2020.10.27. 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당)

* 을1 근저당 (주식회사새마을금고자산관리회사): 2,640,000,000원 (말소기준권리)

* 갑3 임의경매 (사상중앙새마을금고): 2,305,422,160원 (본 건 경매 개시 결정, 말소)

* 을4 주택임차권 (최영윤): 130,000,000원 (말소)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 변기태

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2025-11-10

* 확정일자: 2025-11-11

* 배당신고일자: 2025-12-04

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 최영윤

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-26

* 확정일자: 2022-11-11

* 배당신고일자: 2024-12-18

* 대항력: 없음

* 비고: (을4 주택임차권 등기되었으나 말소 예정)

3.4. 물건명세서 특이사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 지상권 설정 여부 및 세부 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 4일 거래: 17.38㎡, 25,000만원 (약 1,438만원/㎡)

* 2026년 7월 2일 거래: 25.25㎡, 24,800만원 (약 982만원/㎡)

* 2026년 7월 1일 거래: 21.45㎡, 26,300만원 (약 1,226만원/㎡)

4.2. 감정가 대비 시세

본 물건의 면적은 21.42㎡이며, 감정가는 17,200만원입니다. 이는 약 803만원/㎡ 수준입니다.

가장 유사한 면적인 21.45㎡의 거래가가 26,300만원(약 1,226만원/㎡)임을 감안할 때, 본 물건의 감정가는 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 편의시설

건축물은 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 본 건은 4층에 위치합니다. 내부는 공동주택(다세대-도시형: 원룸형)으로 이용되고 있습니다.

위생, 급배수, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등이 설치되어 있어 생활 편의성은 양호합니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

* 교육시설: 수영초등학교가 인근에 소재합니다.

* 교통: 수영역(2, 3호선) 및 버스정류장 인접.

* 기타: 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 제한: 상대보호구역(교육환경보호구역)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 권리

* 지상권: 등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 실제 지상권 설정 여부 및 그 내용이 본건 명도 및 소유권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관계

* 임대관계는 '미상'으로 표기되어 있으나, 임차인 현황에 변기태 씨와 최영윤 씨가 기재되어 있습니다. 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석되나, 최영윤 씨의 경우 주택임차권이 말소 예정임에도 불구하고 보증금이 130,000,000원으로 상당하여, 배당을 통해 전액 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 다른 부동산과 함께 담보로 제공된 경우입니다. 해당 부동산의 경매 결과가 다른 부동산에 영향을 주거나, 반대로 다른 부동산의 채무 구조가 본 건에 복합적으로 작용할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 소형 도시형 생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히, 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가는 투자자에게 매력적인 요소입니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권 설정 가능성과 임차인의 보증금액 규모는 반드시 사전 조사와 면밀한 확인이 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 검토하고 관리한다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 매력적인 시세 차익 가능성: 감정가가 최근 실거래가 대비 약 34% 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익이 기대됩니다.

* 우수한 입지 조건: 수영역 도보 접근 가능한 역세권으로, 부산 내에서도 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 실거주 및 임대 투자 적합: 소형 면적으로 1인 가구의 실거주 또는 임대 수익형 부동산으로 활용하기에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 17,200만원이나, 인근 유사 면적의 최근 실거래가가 26,300만원임을 감안할 때, 시장 가치는 26,300만원 이상으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없는 점과 잠재적 리스크 요인을 고려하여, 본 물건의 경쟁력 있는 예상 입찰가는 190,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

종합적으로 보았을 때, 보수적으로 약 210,000,000원을 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.