나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [20] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 4층406호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (20)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 4층406호

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

건물명: 케이디스페이스알파231

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

층수: 5층 건물 중 4층 406호

준공년도: 2020년

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 172,000,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

토지 지분: 16.027921128626527㎡ (약 4.85평)

건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

건물 지분: 21.4233㎡ (약 6.48평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 일반 주택 및 공동 주택, 근린생활시설이 혼재된 기존 주택 지역으로 전반적인 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통으로는 지하철 2, 3호선 수영역 및 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 주식회사엠엘제이에서 김도형으로 이전되었습니다. 등기부상 최선순위 권리는 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당(채권최고액 2,640,000,000원)이며, 이는 말소기준권리입니다. 이후 접수된 주택임차권(곽아름, 120,000,000원) 및 임의경매(사상중앙새마을금고, 2,305,422,160원) 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 곽

보증금: 120,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2022년 12월 29일

확정일자: 2022년 11월 28일

배당신고일자: 2025년 01월 07일

대항력: 없음

임차인 곽아름은 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 120,000,000원은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 경매 절차에 따라 배당받아야 합니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하나, 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본 건물은 2020년에 준공된 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다. 본건은 그 중 4층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적 21.42㎡ (약 6.48평)의 소형 주거 공간입니다. 전체 건물 면적은 943.48㎡이며, 대지권 면적은 459㎡입니다.

4.2. 주변 시세 분석

주변 유사 물건들의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 명성마이빌 (2010년식, 17.38㎡): 2026년 7월 4일, 250,000,000원

- 다온 (2022년식, 25.25㎡): 2026년 7월 2일, 248,000,000원

- 좋은보람 (2015년식, 21.45㎡): 2026년 7월 1일, 263,000,000원

본건의 전용면적(21.42㎡)은 '좋은보람'(21.45㎡)과 유사하며, 준공 연도(2020년)는 '다온'(2022년)과 가깝습니다. 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 248,000,000원에서 263,000,000원 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건이 위치한 광안동 일대는 조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, 일반 단독주택 및 공동주택과 일부 근린생활시설이 어우러진 지역입니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

수영초등학교가 인근에 위치하며, 지하철 2, 3호선 수영역과 다수의 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 일상생활에 필요한 편의시설은 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 법적으로 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다. 그러나 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동 사항이 발생할 가능성에 대해 항상 주의 깊게 확인해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건축물은 2020년에 준공되어 비교적 신축에 속하나, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 및 관리 상태에 대한 확인이 필요합니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 과정에서의 큰 문제는 예상되지 않으나, 명도 절차 진행 시 성실한 협의가 요구됩니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

본건 주변 지역은 주거 및 교육 시설(수영초등학교)이 위치한 지역으로, 주변에 심각한 혐오시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 입지, 교통, 주거 환경이 양호합니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 감정가(1억 7,200만원) 대비 주변 최근 실거래가(약 2억 4,800만원 ~ 2억 6,300만원)와의 현저한 격차를 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 2020년에 준공된 신축급 소형 주거용 부동산으로 희소성 있음.

- 인수할 권리가 없어 안전하게 취득 가능.

- 주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 높은 시세 차익 기대 가능.

- 부산의 인기 지역인 광안동에 위치하여 환금성 우수.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가(172,000,000원)를 기준으로 하여 시세와의 차이를 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

주변 유사 물건들의 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건의 면적(21.42㎡)과 유사한 물건들의 거래가는 248,000,000원에서 263,000,000원 수준입니다.

이에 따라, 본건의 현재 시장 가치를 약 250,000,000원에서 270,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

감정가 172,000,000원 대비 시세는 약 78,000,000원에서 98,000,000원 가량 높은 수준입니다.

안정적인 수익과 시세 차익을 확보하기 위해, 감정가 대비 약 20~30% 이상 높은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 제안합니다. 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.