나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [3] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 2층203호

용도: 다세대주택 (집합건물 건축물대장상 공동주택(도시형생활주택))

감정가: 169,000,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 지하철 2, 3호선 수영역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 양호한 편입니다. 본건 건물은 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2017년 10월 19일자로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(교육환경보호구역)으로 지정되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 10월 27일에 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을1, 채권최고액 2,640,000,000원)입니다. 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인현황

임차인: 강승오

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 02월 28일

확정일자: 2023년 02월 10일

배당신고일자: 2025년 03월 20일

대항력: 없음

비고: 임차인 강 은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 등기부상 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권 및 시세분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역 내 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 4일, 전용면적 17.38㎡, 3층, 25,000,000원

- 2026년 7월 2일, 전용면적 25.25㎡, 4층, 24,800,000원

- 2026년 7월 1일, 전용면적 21.45㎡, 2층, 26,300,000원

4.2. 단위면적당 시세

최근 거래 사례를 바탕으로 산출한 단위면적당 시세는 대략 982,178원/㎡ 에서 1,438,435원/㎡ 수준입니다. 이는 본건의 건물면적 21.42㎡ 기준으로 환산 시 약 20,990,000원 에서 30,840,000원 사이의 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건이 속한 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2020년 10월경 준공되었습니다. 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 가스보일러를 이용한 난방 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 건물 이용상태

본 건물은 공동주택(도시형생활주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있으며, 본건 203호는 공동주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부채권 총액이 2,760,000,000원으로 매우 높으나, 말소기준권리인 근저당 설정일(2020.10.27) 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 법적인 권리관계로 인한 인수 부담은 없습니다.

6.2. 시세 대비 감정가 괴리

본건의 감정가는 169,000,000원이나, 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세는 약 25,000,000원 ~ 26,300,000원 수준으로, 감정가와 실제 시장가 사이에 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 방식에 따른 차이일 수 있으나, 입찰 시 중요한 고려 사항입니다.

6.3. 지역 개발 및 기타

부산광역시 수영구 광안동은 활발한 상권과 주거 지역이 혼합된 곳으로, 지역 개발 계획이나 인근 시설에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다. 현재까지 확인된 자료상으로 본건 바로 인근에 심각한 혐오시설이나 악취, 소음 등 물건 가치에 치명적인 부정적 요인은 발견되지 않았습니다. 다만, 수영초등학교 서측 인근에 위치하며 제2종일반주거지역 내 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 건축 행위나 영업 활동에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 소형 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계상 인수되는 부담은 없으나, 감정가와 최근 시장 시세 간 큰 차이를 보이는 점이 가장 큰 특징입니다. 이는 잠재적 투자자에게는 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있으나, 실제 시세보다 과대평가된 감정가로 인한 위험도 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

- 우수한 교통 여건: 수영역 및 버스정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

- 소형 면적: 1-2인 가구에 적합한 소형 면적으로 수요가 꾸준할 수 있습니다.

- 권리관계 정리: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 법적 권리 부담이 없습니다.

- 시세 대비 저평가 가능성: 높은 채무 총액과 감정가 대비 낮은 실제 거래가를 고려할 때, 시세에 맞춰 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 최근 시장 거래가를 기준으로 산출하는 것이 합리적입니다. 제공된 JSON 데이터 상의 가장 유사한 면적(21.45㎡)의 거래가가 26,300,000원임을 고려할 때, 본건(21.42㎡)의 현재 시세는 약 26,000,000원 수준으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 시세 범위를 참고하되 경쟁 입찰 상황을 고려하여 28,000,000원을 합리적인 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 감정가(169,000,000원) 대비 매우 낮은 수준이며, 실제 시장가를 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.