나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [27] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (27)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO (사상중앙새마을금고, 임의경매 신청)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231, 케이디스페이스알파231 5층 506호

신주소: 부산광역시 수영구 광서로40번길 11 (광안동)

건물명: 케이디스페이스알파231

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 5층

준공일: 2020년 10월 20일

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

토지 지분: 20.000692082920203㎡ (약 6.05평)

건물면적 (전용면적): 26.73㎡ (약 8.09평)

건물 지분: 26.7334㎡ (약 8.09평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 175,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지역으로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인근에 부산지하철 2, 3호선 수영역이 소재하고 있으며, 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 건물은 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획

지역지구 등: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사 엠엘제이 (2020-10-27)

* 소유권이전: 김도형 (2020-10-27, 매매)

* 근저당 (말소기준권리): 주식회사새마을금고자산관리회사 (2,640,000,000원, 2020-10-27)

* 임의경매: 사상중앙새마을금고 (2,305,422,160원, 2025-09-03, 본건 사건)

* 주택임차권: 노세원 (160,000,000원, 2026-05-27)

총 등기부채권액: 2,800,000,000원 (근저당 + 임의경매 신청 채권액)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 노세원

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-09

* 확정일자: 2020-11-09

* 배당신고일자: 2025-12-08

* 대항력: 없음

노세원 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 160,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 인수 권리 분석

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 광안동 지역은 부산의 대표적인 주거 및 상업 밀집 지역으로, 특히 해변 상권이 발달하여 유동인구가 많습니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 다양한 근린생활시설, 상업 시설, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

4.3. 잠재적 개발 가능성

광안동 일대는 지속적인 도시 개발 및 관광 수요 증가로 인해 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 쇼핑: 인근 대형 마트 및 다양한 소매점 이용 가능

* 편의점, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 도보 거리에 위치

5.2. 교육 시설

* 초등학교: 수영초등학교 인근에 위치

* 중학교, 고등학교: 반경 내 다수의 중고등학교 소재

5.3. 의료 시설

* 종합병원 및 다양한 의원들이 차량 접근 가능한 거리에 위치

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 채권 총액이 높아 경매 진행 시 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다. 다만, 임차인 노세원은 대항력이 없으므로 낙찰 후 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.2. 시장 리스크

최근 부동산 시장 변동성에 따라 시세 변동 가능성이 있으므로, 신중한 가격 분석이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

주변에 혐오시설이나 특별한 유해 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 광안동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자용으로 모두 적합한 물건입니다. 특히, 본건은 현재 감정가 1억 7,500만원으로 책정되어 있으며, 최근 유사 물건의 거래 사례를 볼 때 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 추가적인 인수 부담이 없다는 점도 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 2, 3호선 수영역 도보 이용 가능

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변 상업 시설, 편의 시설, 교육 시설 풍부

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요 꾸준

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 대항력 없어 보증금 인수 불필요

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔은 1억 6천만원대에서 1억 8천만원대까지 거래되는 것으로 파악되었습니다.

본건의 감정가는 1억 7,500만원이며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 현재 시세 및 낙찰 가능성을 종합적으로 판단하여 약 1억 6,000만원 ~ 1억 7,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 변동 추이, 경쟁 입찰 현황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.