나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [13] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 3층306호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (13)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

감정가: 172,000,000원

1.2. 부동산 정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 3층306호

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택, 원룸형)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

토지지분: 16.027921128626527㎡ (약 4.85평)

건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

건물지분: 21.4233㎡ (약 6.48평)

건축물 사용승인일: 2020-10-20

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 306호

건물층수: 지상 5층 중 3층

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택 밀집 지역으로, 생활 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 지하철 2, 3호선 수영역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

본건이 속한 토지는 동하향 완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성한 세장장방형 토지입니다. 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(채권최고액 2,640,000,000원)입니다. 해당 권리를 포함하여 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 2020-10-27, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 주식회사엠엘제이

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2020-10-27, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김도형, 비고: 매매

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2020-10-27, 권리종류: 근저당권, 권리자: 주식회사새마을금고자산관리회사, 권리금액: 2,640,000,000원, 말소: 말소, 비고: 말소기준권리

* 등기구분: 을4, 접수일자: 2024-07-24, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 정은희, 권리금액: 100,000,000원, 말소: 말소, 비고: 전입일자: 2020-12-15, 확정일자: 2020-12-01

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2025-09-03, 권리종류: 임의경매, 권리자: 사상중앙새마을금고, 권리금액: 2,305,422,160원, 말소: 말소, 비고: 부산지방법원 동부지원 임의경매개시결정(2025타경5779)

등기부채권 총액: 2,740,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 정

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2020-12-15

* 확정일자: 2020-12-01

* 배당신고일자: 2024-07-24

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (주의: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 항목에 지상권에 대한 언급은 없으나, 권리분석 요약상 모든 권리가 말소 대상으로 보입니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 광안동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 발달된 부산의 주요 상업 및 주거 중심지 중 하나입니다. 수영역을 중심으로 유동인구가 많으며, 다양한 상업 시설과 주거 시설이 밀집해 있어 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교육시설: 본건 인근에 수영초등학교, 수영중학교, 부산수영고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어 학군이 양호합니다.

* 교통시설: 수영역(2, 3호선)을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 부산 시내외로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변에 대형 마트, 병원, 각종 상업 시설 및 금융 기관이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (본 정보는 공개된 자료를 기반으로 한 일반적인 판단이며, 실제 현장 조사 시 확인이 필요할 수 있습니다.)

4.3. 건물 정보

본건이 소재한 케이디스페이스알파231은 2020년 10월경 준공된 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 공동주택(도시형 생활주택) 및 오피스텔 용도로 이용되고 있습니다. 건물 내에는 승강기, 소화전, 화재 탐지 설비 등이 설치되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

임차인 정은희 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 이는 매수인에게 임차인의 보증금 100,000,000원이 인수되지 않는다는 것을 의미합니다. 그러나 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

5.2. 기타 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공된 물건 중 하나이므로, 다른 공동담보 물건의 처리 결과가 본건의 가치에 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 정은희 씨 외 다른 임대차 관계는 파악되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물로서 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 진행 시 큰 무리가 없을 것으로 보이며, 인수되는 보증금이 없어 경제적 부담이 적습니다. 감정가가 현 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 최상급 입지: 부산의 핵심 지역인 수영구 광안동에 위치하며, 수영역 역세권으로 교통 및 생활 인프라가 매우 우수합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로 내부 상태 및 외관 관리가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 낮은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가를 분석한 결과, 본건과 면적, 입지, 건물 연식 등을 고려할 때 실거래가는 240,000,000원에서 260,000,000원 사이로 추정됩니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(21.45㎡)의 '좋은보람' 건물 2층이 2026년 7월 1일 263,000,000원에 거래되었습니다. 본건 역시 3층에 위치하며 면적이 21.42㎡로 유사합니다.

다른 매매 정보에서도 17.38㎡의 '명성마이빌'이 250,000,000원에, 25.25㎡의 '다온'이 248,000,000원에 거래된 것을 확인할 수 있습니다.

따라서, 본건의 감정가는 시장가 대비 현저히 낮은 것으로 판단됩니다.

인수 보증금이 없으므로, 이러한 시장 시세를 반영하여 230,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 감정가를 상회하지만, 주변 시세를 충분히 반영하여 낙찰 가능성을 높이고 투자 수익을 확보할 수 있는 수준입니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토, 경쟁자 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.