나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [15] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (15)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 4층401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

감정가: 141,000,000원

토지면적: 13.10㎡ (약 3.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.50㎡ (약 5.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지역으로, 제반 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 지하철 2, 3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13 지정), 상대보호구역(2017-10-19 지정)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (2,640,000,000원)입니다.

매각으로 인해 모든 후순위 권리(주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-08-08

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 정

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-11-01

확정일자: 2022-11-01

배당신고일자: 2024-12-18

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 광안동 지역은 부산의 주요 거주 및 상업 지역 중 하나로, 지하철역과 가까워 유동인구가 많고 상권이 발달한 지역입니다.

케이디스페이스알파231 건물은 공동주택 및 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 복합 건물로, 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 편리한 생활 및 비즈니스 환경을 제공합니다.

수영역 인근은 교통의 요지로서, 광역적인 접근성 또한 우수합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 3호선 수영역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 교육: 수영초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크: 등기부상 임차인들의 대항력이 없으며, 인수되는 보증금 또한 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 건물 노후화 및 관리: 본 건물은 2020년에 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 해당하므로, 건물 노후화로 인한 직접적인 리스크는 낮습니다. 다만, 집합건물의 특성상 공용 부분의 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

* 법적/제도적 리스크: 해당 물건은 제2종일반주거지역 및 교육환경보호구역에 해당하나, 일반적인 주택 및 도시형생활주택 용도로는 큰 제한이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 핵심 입지에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택입니다.

수영역 초역세권으로 교통이 매우 편리하며, 주변으로 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있습니다.

등기부상 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없고, 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 상당히 높게 형성되어 있어 투자 가치가 높은 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하고 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 탁월한 입지: 부산 지하철 2, 3호선 수영역 역세권이며, 광안동 핵심 지역에 위치합니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가: 감정가(141,000,000원) 대비 최근 유사 물건의 실거래가(약 250,000,000원)가 높아 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 다양한 활용 가능성: 주거용뿐만 아니라 소형 오피스텔 수요도 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 면적 및 입지가 유사한 '명성마이빌' (17.38㎡)이 2026년 7월 250,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(17.50㎡)의 시장 가치는 약 251,720,000원으로 추정됩니다.

감정가 141,000,000원과 시세 간의 차이를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 동향을 감안하여, 예상 입찰가를 230,000,000원으로 제시합니다. 이는 시세 대비 합리적인 수준에서 수익률을 확보할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.