나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [17] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (17)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 172,000,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 공동담보

건물명: 케이디스페이스알파231

건축구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 4층 403호

건축년도: 2020년 10월 20일 사용승인

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 일반 주택, 공동 주택, 근린생활시설이 혼합된 기존 주택 지역으로 형성되어 있습니다.

교통은 차량 접근이 가능하며, 지하철 2,3호선 수영역과 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태는 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획은 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을1)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을1)

* 김동훈 주택임차권 (을2) - 말소 대상

* 사상중앙새마을금고 임의경매 (갑3) - 말소 대상

인수되는 권리: 해당사항 없음. (물건명세서 참고사항: 지상권개요 - 해당사항 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 김동훈

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-30

확정일자: 2020-11-16

배당신고일자: 2024-12-10

대항력: 없음

비고: 말소 예정

* 임차인: 황민지

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2025-11-10

확정일자: (미상)

배당신고일자: 2026-01-12

대항력: 없음

비고: 말소 예정

인수 보증금 합계: 0원

등기부현황 요약:

* 소유권보존 (갑1): 주식회사엠엘제이 (2020-10-27)

* 소유권이전 (갑2): 김도형 (2020-10-27, 매매)

* 근저당권 (을1): 주식회사새마을금고자산관리회사 (2,640,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을2): 김동훈 (130,000,000원, 2020-11-30 전입, 2020-11-16 확정, 말소)

* 임의경매 (갑3): 사상중앙새마을금고 (2,305,422,160원, 말소)

총 등기부채권액: 2,770,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 광안동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 수영초등학교가 위치하며, 상업 시설 이용이 용이합니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 다세대주택의 거래가는 면적 및 층수에 따라 24,800만원에서 26,300만원 수준으로 형성되어 있습니다.

특히, 본건과 유사한 면적(21.45㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 1일 26,300만원에 거래된 사례가 있어, 현재 시세는 감정가 대비 높은 수준을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2,3호선 수영역 및 다수의 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 수영초등학교가 인근에 있으며, 주변에 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 가스보일러 난방 설비, 승강기, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 본건 소재지(부산광역시 수영구 광안동 1055-231) 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업시설이 혼합된 일반적인 도심 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 황민지의 확정일자 정보가 미상이나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. (말소 예정)

* 건물이 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하나, 장기적인 건물 노후화 가능성은 존재합니다.

* 공동담보 물건으로, 채권자 및 담보 설정 내역이 복잡할 수 있으므로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 다세대주택입니다.

비교적 신축 건물에 속하며, 입지조건 또한 양호한 편입니다.

권리관계 상 인수할 권리가 없으며, 임차인들의 대항력도 없는 것으로 분석되어 명도 진행에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가 대비 현재 시세가 높게 형성되어 있는 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 수영역(2,3호선) 및 버스정류장 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편리한 생활 환경: 학교, 상업시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물이 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 권리상 안전성: 인수할 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 172,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(21.45㎡)의 건물이 2026년 7월 1일 26,300만원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본 건(21.42㎡)의 현 시세는 약 26,000만원 내외로 추정됩니다.

따라서, 현재 시세를 반영한 예상 입찰가는 260,000,000원 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 시세 분석에 따른 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 시장 상황 변화 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.