나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [12] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (12)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 3층305호

* 용도: 다세대주택 (도시형 생활주택)

* 감정가: 172,000,000원 (1억 7천 2백만원)

* 토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

* 건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 사상중앙새마을금고 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동, 수영초등학교 서측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지역으로, 주거 및 상업 환경이 보통입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2, 3호선 수영역 및 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 건물은 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지: 동하향 완경사지에 자체 지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지 위에 건물이 건축되어 있으며, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸 예정 권리: 매각으로 인해 을1 근저당권, 에스비아이저축은행 명의의 가압류(갑3), 사상중앙새마을금고 명의의 임의경매(갑4) 등기 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 08월 28일. 대항력 없음.

* 임차인 이 : 보증금 110,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2022년 08월 05일, 확정일자 2022년 07월 27일, 배당신고일자 2024년 09월 09일. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 상기 권리분석 결과, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 특성: 본건은 케이디스페이스알파231 건물 내 305호로, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 3층에 위치합니다. 건물은 공동주택(다세대-도시형:원룸형)과 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있으며, 본건은 공동주택으로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 일반 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 유사 매물 시세 분석:

* 명성마이빌 (2025년 7월 4일 거래, 17.38㎡, 250,000,000원): 평당 약 143.8만원

* 다온 (2025년 7월 2일 거래, 25.25㎡, 248,000,000원): 평당 약 98.2만원

* 좋은보람 (2025년 7월 1일 거래, 21.45㎡, 263,000,000원): 평당 약 122.6만원

* 본건 분석: 본건 건물(케이디스페이스알파231)은 2020년 건축되었으며, 전용면적 21.42㎡에 대한 감정가는 172,000,000원으로, 평당 약 80.3만원입니다. 주변 유사 면적 매물(좋은보람, 21.45㎡)의 실거래가가 평당 약 122.6만원임을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 낮게 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 수영초등학교가 본건 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 수영역(2, 3호선) 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내 용도 혼재: 공동주택(다세대)과 오피스텔이 복합된 건물로, 건물 관리 및 주거 환경에서 차이가 발생할 수 있습니다.

* 공실 가능성: 임차인이 대항력 없이 모두 배당받고 명도될 경우, 낙찰 후 공실 상태가 될 수 있습니다. 임대차 현황 상 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 케이디스페이스알파231 건물 내 305호로, 2020년에 준공된 도시형 생활주택(원룸형)입니다. 수영역 역세권에 가까운 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있으며, 건물 상태 또한 신축급으로 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계가 매우 깨끗하여 인수되는 권리나 보증금이 전혀 없어 낙찰자가 권리상의 부담 없이 해당 물건을 취득할 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 수영역 역세권 인근의 우수한 입지 조건.

* 2020년 준공으로 비교적 신축인 건물.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 인도에 대한 부담이 적음.

* 주변 유사 물건 시세 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능.

* 원룸형 주거 시설 및 오피스텔이 혼합된 건물로 꾸준한 임대 수요 예상.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원(평당 약 80.3만원)입니다.

하지만 주변 유사 면적(21.42㎡)의 다세대주택 실거래 사례(2025년 7월 1일, 21.45㎡, 263,000,000원)를 분석한 결과, 평당 약 122.6만원의 시세를 형성하고 있습니다.

이는 본건의 감정가가 실제 시장 시세 대비 약 35% 이상 저평가되었을 가능성을 시사합니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 전혀 없다는 점과 건물의 연식, 입지 조건 등을 고려할 때, 본건은 시세 반영 입찰을 고려해 볼 만한 가치가 있습니다.

* 보수적 접근 시: 감정가 수준(172,000,000원) 이상으로 입찰가를 고려.

* 적극적 투자 시: 주변 시세 수준인 250,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.