나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [11] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 1055-231번지에 소재한 케이디스페이스알파231 3층 304호 집합건물입니다.

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 부산동부지원 2025타경5779 (11)입니다.

용도는 다세대주택(도시형생활주택, 원룸형)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 172,000,000원입니다.

토지 면적은 16.03㎡ (약 4.85평)이며, 토지 지분은 16.027921128626527㎡입니다.

건물 면적은 21.42㎡ (약 6.48평)이며, 건물 지분은 21.4233㎡입니다.

해당 건물(케이디스페이스알파231)은 2020년 10월 20일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다.

본건은 3층에 위치한 304호이며, 전용면적(excluUseAr) 기준으로 파악됩니다.

채권자는 (OOOOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231, 케이디스페이스알파231 3층 304호

주위 환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 자리하며, 주변 지역은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택가입니다. 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 인근에 지하철 2호선 및 3호선 환승역인 수영역과 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

도로 접근성: 본건 건물은 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주정차에 편리합니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권(을1)입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사엠엘제이 (2020.10.27 접수)

* 소유권이전: 김도형 (2020.10.27 접수, 매매)

* 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2020.10.27 접수, 말소기준권리) - 채권액 2,640,000,000원

* 주택임차권: 장효경 (2025.01.06 접수) - 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2020.12.14, 배당신고일자 2025.01.06. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임의경매: 사상중앙새마을금고 (2025.09.03 접수) - 청구금액 2,305,422,160원

총 등기부채권 금액: 2,770,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원

분석 의견: 본건에 등기된 임차인(장효경)은 대항력이 없어 매각으로 인해 해당 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건으로 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 부산광역시 수영구 광안동은 일반 주거지역에 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 상업 활동보다는 주거 기능에 중점을 둔 지역입니다.

인근에 수영역이 위치해 있어 교통의 요지이며, 유동인구가 비교적 많은 지역으로 볼 수 있습니다.

건물 자체는 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있어, 소규모 점포나 서비스업을 위한 근린생활시설이 존재할 가능성이 있습니다.

다만, 본건 자체는 주거용으로 이용되는 호실이므로, 직접적인 상권 분석보다는 주변의 주거 수요 및 편의시설과의 연관성을 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 본건은 소형 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구의 주거에 적합합니다.

교통: 지하철 2, 3호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

교육: 수영초등학교가 서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 있어 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주변에 상업지구가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 실거래가 정보:

* 명성마이빌 (2010년 건축, 17.38㎡): 2026년 7월 4일 250,000,000원에 거래됨.

* 다온 (2022년 건축, 25.25㎡): 2026년 7월 2일 248,000,000원에 거래됨.

* 좋은보람 (2015년 건축, 21.45㎡): 2026년 7월 1일 263,000,000원에 거래됨.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 있어 채권 총액이 높습니다. 경매 취하 가능성 또는 복잡한 권리관계로 인한 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

작은 면적: 전용면적 21.42㎡(약 6.48평)의 소형 주거 공간으로, 향후 재매각 또는 임대 시 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

임대차 정보의 불확실성: '기타참고사항'에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 파악되지 않은 다른 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다. (단, 등기부상 명시된 임차인은 대항력이 없습니다.)

혐오시설 유무: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 판단하기 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 역세권은 아니지만 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 지역에 소재합니다.

작은 전용면적(21.42㎡)은 1인 가구 임대 수익 또는 실거주 목적으로 적합합니다.

권리 분석 상 인수되는 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 높은 채권 총액은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

우수한 입지: 부산 수영구 광안동이라는 지역적 가치와 함께 지하철 및 버스 노선 접근성이 좋아 실거주 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

저평가 가능성: 감정가(172,000,000원) 대비 주변 시세(약 260,000,000원)가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

임대차 부담 없음: 인수되는 임차 보증금이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적고, 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석을 수행했습니다.

* 명성마이빌 (2010년식, 17.38㎡): 250,000,000원 (㎡당 약 14,384,349원)

* 다온 (2022년식, 25.25㎡): 248,000,000원 (㎡당 약 9,821,782원)

* 좋은보람 (2015년식, 21.45㎡): 263,000,000원 (㎡당 약 12,261,072원)

산술 평균 ㎡당 가격은 약 12,155,734원입니다.

본건(21.42㎡)의 예상 시세는 약 260,400,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 172,000,000원으로, 예상 시세 대비 약 66% 수준으로 낮게 책정되었습니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점과 상대적으로 낮은 감정가를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 통해 시세 차익을 확보할 수 있습니다.

현 시세(약 260,000,000원)와 감정가(172,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 160,000,000원 을 목표 입찰가로 설정하는 것을 제안합니다. 보수적으로는 150,000,000원, 공격적으로는 170,000,000원까지도 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.