나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [9] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (9)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231, 케이디스페이스알파231 3층 302호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 도시형생활주택, 원룸형)

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 3층 302호

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

* 건물면적 (전용면적): 21.42㎡ (약 6.48평)

* 감정가: 172,000,000원

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치함.

* 주변은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지역으로 제반 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 대중교통으로는 인근에 지하철 2, 3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (2025-08-13)

* 상대보호구역 (2017-10-19) (교육환경 보호에 관한 법률)

3.1. 등기부현황

* 최선순위 근저당권 (을1, 2020-10-27 접수, 주식회사새마을금고자산관리회사, 2,640,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같음.

* 을1: 근저당권 (말소기준)

* 갑3: 임의경매 (2025-09-03 접수, 사상중앙새마을금고, 2,305,422,160원)

* 을4: 주택임차권 (2020-10-27 접수, 고경란, 130,000,000원)

* 총 채권액은 2,770,000,000원임.

3.2. 임차인 분석

* 임차인 정보 *

* 임차인: 고 (고경란)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입신고일: 2020-12-28

* 확정일자: 2020-12-08

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024-11-21

3.3. 인수되는 권리

* 임차인 고경란은 대항력이 없으며, 보증금 130,000,000원은 매각으로 인해 소멸 예정임. (을4 말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4.1. 주변 시세 동향

* 최근(2026년 7월) 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적(21.45㎡) 다세대주택이 263,000,000원에 거래되었음.

* 다른 유사 면적(17.38㎡) 다세대주택은 250,000,000원에 거래되었음.

* 이는 본건의 감정가(172,000,000원)보다 현저히 높은 수준으로, 감정가가 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있음.

4.2. 건물 특성

* 본건이 속한 '케이디스페이스알파231'은 2020년 10월 사용승인된 5층 건물로, 공동주택(다세대, 원룸형)과 업무시설(오피스텔)로 구성됨.

* 본건 302호는 공동주택(다세대-도시형:원룸형)으로 이용 중임.

5.1. 편의시설

* 주거 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됨.

5.2. 교육시설

* 인근에 수영초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함. (상대보호구역으로 지정됨)

6.1. 권리상 리스크

* 모든 등기된 권리는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸되므로 인수되는 권리는 없음.

6.2. 기타 리스크

* 부동산 시장 변동성: 최근 실거래가 상승 추세이나 향후 시장 변동 가능성 있음.

* 건물 노후도: 2020년 사용승인으로 비교적 신축 건물이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

* 감정가와 시세 차이: 감정가가 시세 대비 낮아 경쟁이 치열할 수 있음.

7.1. 종합 의견

* 본건은 부산 수영구 광안동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며 교육 환경 또한 갖추고 있음.

* 등기부상 인수되는 권리 부담이 없어 명도 관련 리스크는 적음.

* 최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됨.

8.1. 투자 포인트

* 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대 가능.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 용이함.

* 역세권(수영역) 및 학군(수영초) 인접으로 실수요 및 투자 수요 꾸준할 것으로 예상됨.

* 건물이 비교적 신축(2020년 사용승인)임.

9.1. 예상 입찰가

* 본건 건물의 전용면적은 21.42㎡이며, 최근 유사 면적(21.45㎡) 실거래가가 263,000,000원임을 감안할 때, 현 시세는 약 260,000,000원 수준으로 판단됨.

* 감정가(172,000,000원)와 시세(약 260,000,000원) 간의 차이가 크므로, 경쟁을 고려하되 시세 대비 합리적인 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

* 예상 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.