나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [4] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

부산동부지원 2025타경5779 (4)

부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 2층204호

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 204호

다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

169,000,000원

16. 03㎡ (약 4.85평)

21. 42㎡ (약 6.48평)

토지/건물 일괄매각

부동산 임의경매

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2020년 10월 20일 준공

공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 1055-231번지에 위치한 케이디스페이스알파231 건물 내 2층 204호입니다.

주변 환경은 수영초등학교 서측 인근으로, 일반 주택 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 기존 주택가로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건은 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 부산 지하철 2, 3호선 수영역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 부산 시내 전반으로의 이동이 용이합니다.

토지는 동향 완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성한 세로장방형 토지이며, 현재 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

본건은 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경보호구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(을1)입니다.

낙찰 시 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리(갑3 임의경매 포함)는 모두 소멸됩니다.

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다. (물건명세서 참고사항: '지상권개요:' 뒤에 '비고: 해당사항 없음'으로 기재됨)

총 채권액은 약 26억 4천만원 규모입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 480,000원, 전입/확정일자 2025년 3월 17일, 배당신고일자 2025년 12월 30일. 대항력 없음.

* 임차인 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023년 4월 20일. 대항력 없음.

총 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산 수영구 광안동의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

인근에 일반 주택과 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

건물(케이디스페이스알파231)은 도시형생활주택 및 오피스텔로 구성되어 있어, 단지 내 또는 주변으로 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

수영역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 유동인구 및 배후 수요가 어느 정도 확보될 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 수영초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통은 부산 지하철 2, 3호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 주택가에 형성된 상권 내 마트, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

광안리 해변 등 주요 관광지 및 상업 지역 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건 자체의 명확한 하자나 특별한 리스크 요인은 제시된 정보 내에서는 발견되지 않았습니다.

다만, 공동담보 물건으로 채권 총액이 매우 높은 점은 경매 진행의 배경이 되고 있습니다.

도시형생활주택 및 오피스텔이 혼합된 건물로, 내부 구조 및 관리 상태에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

최근 매매 사례들과 본건의 면적, 연식, 층수 등 비교 대상과의 차이를 고려할 때, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있을 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

교통이 편리하고 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 위치하고 있습니다.

권리상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

감정가 1억 6,900만원 대비 전용 면적 21.42㎡ (약 6.48평)으로, 평당 가격이 다소 높게 책정된 측면이 있습니다. 최근 매매 사례들을 고려할 때, 실제 거래 가격과의 괴리가 있을 수 있으므로 면밀한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

부산 수영구의 역세권 입지로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

매각으로 인한 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

건물 준공 후 6년차로 비교적 신축에 가까운 상태입니다.

소형 면적으로 1인 가구 임대 수익형 또는 갭 투자 용도로 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 169,000,000원

건물 면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

최근 매매 사례 분석:

* 명성마이빌 (2010년식, 17.38㎡, 3층): 25,000,000원 (2026년 7월) - 평당 약 1,438,435원

* 다온 (2022년식, 25.25㎡, 4층): 24,800,000원 (2026년 7월) - 평당 약 982,178원

* 좋은보람 (2015년식, 21.45㎡, 2층): 26,300,000원 (2026년 7월) - 평당 약 1,226,009원

본건(21.42㎡)은 2020년식으로 상대적으로 신축이며, 준공 후 6년차입니다. 최근 매매 사례 중 '좋은보람'은 면적과 연식이 유사하며, '다온'은 신축이나 면적이 더 넓습니다. 최근 매매 사례들의 평당가 편차가 큰 편입니다. 본건의 면적(6.48평)과 연식(6년차), 입지를 고려할 때 평당 100만원에서 130만원 선의 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

시세 추정 범위:

6. 48평 * 1,000,000원 = 64,800,000원

6. 48평 * 1,300,000원 = 84,240,000원

감정가 169,000,000원은 현재 파악된 시세 대비 상당히 높게 평가된 것으로 보입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 시세 하한선에 가깝게 접근하는 것이 합리적인 전략입니다.

따라서, 인수 보증금 0원을 제외한 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

주의: 상기 금액은 단순 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사를 통한 물건 상태 파악 및 권리 관계 재확인 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.