나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [22] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (22)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 175,000,000원

토지면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

토지지분: 20.000692082920203㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.73㎡ (약 8.09평)

건물지분: 26.7334㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

교통은 부산지하철 2호선 및 3호선 환승역인 수영역이 도보 거리에 있어 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 접근이 용이하며, 본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역 (2025-08-13)이며, 교육환경보호구역 (상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건과 관련하여 제공된 등기부요약에 따르면, 말소기준권리인 근저당권(을1)이 2020년 10월 27일에 설정되었으며, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: Result 1]

근저당권 설정 금액은 2,640,000,000원이며, 이후 접수된 임의경매(갑3) 및 주택임차권(을4) 등 모든 후순위 권리는 소멸됩니다.

전체 등기부채권 총액은 약 2,690,000,000원입니다.

임차인 현황: 주택도시보증공사(김준영)가 보증금 50,000,000원에 전입일자 및 확정일자 2023년 8월 17일자로 거주 중입니다. 그러나 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다. [cite: Result 1]

본 경매 절차에서 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 광안동은 부산의 주요 교통 허브인 수영역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거단지가 밀집해 있어 유동인구가 꾸준하며, 이는 오피스텔의 임대 수익에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

수영역은 부산지하철 2호선과 3호선의 환승역으로, 해운대, 센텀시티, 서면 등 주요 업무지구 및 상업지구로의 접근성이 우수하여 직장인 수요가 풍부합니다.

주변에 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 지역에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 케이디스페이스알파231 건물 내 5층에 위치한 오피스텔로, 총 5층 규모의 철근콘크리트 구조물입니다. [cite: Result 1]

내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 가스보일러 난방 설비, 승강기, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

인근에 수영초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 병의원, 마트, 편의시설 등이 풍부하게 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역(상대보호구역)에 해당합니다. 따라서 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

제공된 정보 상 임대 관계는 불명확하므로, 정확한 시장 임대료 및 공실률에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

거액의 채무가 설정되어 있으나, 이는 경매 절차를 통해 모두 소멸되므로 낙찰자에게는 직접적인 인수 부담이 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 주요 교통 요지인 수영역 더블 역세권에 위치하며, 2020년에 준공된 비교적 신축급 오피스텔입니다.

뛰어난 입지조건, 우수한 교통망, 그리고 현대적인 건물 상태를 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

주변 생활 인프라가 풍부하고 교통이 편리하여 주거 및 투자 가치가 높습니다.

다만, 지역 지구 지정 사항 (제2종일반주거지역, 교육환경보호구역)을 고려하여 투자 결정을 신중하게 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

수영역 더블 역세권 (2호선, 3호선)으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 직주근접성이 뛰어납니다.

2020년에 준공된 케이디스페이스알파231 건물에 속해 있어 건물 상태가 양호합니다.

광안동 일대의 풍부한 생활 편의시설과 잘 갖추어진 교통망은 거주 만족도를 높이며, 이는 공실 리스크 감소로 이어질 수 있습니다.

주변 시세 및 감정가를 고려했을 때, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 175,000,000원입니다.

부동산 플랫폼의 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 건물군(케이디스페이스알파123, 토마스앤레지나 등)에서 전용면적 약 21~24㎡(공급면적 기준)의 오피스텔 매매 시세는 약 133,000,000원에서 175,000,000원 수준으로 확인됩니다.

본건은 전용면적 26.73㎡ (약 8.09평)으로, 공급면적 대비 넓은 전용률을 가집니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 2,160만원/평, 제곱미터당 약 650만원/㎡ 수준입니다.

유사 물건들의 최근 거래 사례 및 본건의 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 175,000,000원 내외를 기준으로, 실제 현장 조사 결과와 입찰 당일의 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.