나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [18] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지역으로 전체적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 지하철 2호선 및 3호선 수영역과 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 양호합니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 어려움은 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 2017년 10월 19일부로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 편의/혐오 시설

주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 수영초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. 현재까지 조사된 바로는 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권(채권액 2,640,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 성주희

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 02월 13일

* 확정일자: 2023년 01월 18일

* 배당신고일자: 2025년 03월 05일

* 대항력: 없음

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (주식회사엠엘제이, 2020-10-27)

* 갑2: 소유권이전 (김도형, 2020-10-27, 매매)

* 을1: 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2,640,000,000원, 2020-10-27, 말소기준)

* 을2: 주택임차권 (성주희, 130,000,000원, 2025-03-05, 말소)

* 갑3: 임의경매 (사상중앙새마을금고, 2,305,422,160원, 2025-09-03, 말소)

3.4. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 2,770,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광안동 일대는 일반 주택과 공동주택, 그리고 근린생활시설이 혼합된 전형적인 주거지역입니다.

4.2. 주변 시세 동향

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 살펴보면, 2026년 7월 기준 유사 면적(약 21.45㎡)의 건물이 2억 6,300만 원에 거래되었습니다. 또한, 비슷한 층수(4층)의 인근 건물(약 25.25㎡)이 2억 4,800만 원에 거래된 사례도 있습니다. [cite: 3 (JSON 데이터 분석)] 이는 본건의 감정가 1억 7,200만 원보다 높은 수준으로, 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 서측 인근에 수영초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통시설

도보 거리 내 수영역(2, 3호선)과 다수의 버스정류장이 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

5.3. 기타 생활 편의시설

주변 상업시설, 마트, 편의점 등이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 임차인 성주희 씨가 거주 중이나, 대항력이 없어 경매 절차를 통해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 높은 편이나, 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

부산 수영구 광안동에 위치한 본 물건은 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 수영초등학교가 인접하여 교육 환경 또한 양호합니다. 최근 주변 시세가 감정가를 상회하고 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수영역 초역세권 및 생활 편의시설 밀집 지역.

* 교육 환경: 수영초등학교 인접.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 높은 주변 실거래가 형성.

* 안전한 권리관계: 대항력 없는 임차인으로 권리 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 최근 인근 다세대주택의 실거래가(약 2억 4,800만 원 ~ 2억 6,300만 원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 더 높게 평가될 수 있습니다. 입찰 참여 시, 감정가를 상회하면서도 인근 실거래가보다는 경쟁력 있는 수준인 200,000,000원 ~ 220,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 보수적인 접근이며, 입찰 상황에 따라 유연한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.