나이스옥션 법원경매 울산 2026타경54 [2] 울산광역시 남구 옥동 185 서강파크아파트 상가동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 옥동 소재 '울산지방법원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 내 2층 202호외 1개호로서, 외벽: 몰탈위 페인트칠 마감 등. 내벽: 몰탈위 페인트칠 마감, 인테리어마감, 내장 타일 붙임 등 창호: 샷시 창호 등.

이용상태

기호(1),(2): 공부 상 용도 근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 토지로서, 공동주택(아파트), 판매시설, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(소정숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2026타경54 (2)

물건 종류: 근린상가

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 9.80㎡ (약 2.96평)

토지 지분: 9.8㎡ (약 2.96평)

건물 면적: 34.12㎡ (약 10.32평)

건물 지분: 34.12㎡ (약 10.32평)

1.3. 건물 정보

건물 용도: 근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 203호

사용 승인일: 1989년 05월 19일

1.4. 매각 정보

감정가: 46,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

매각 조건: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 남구 옥동 소재 '울산지방법원' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 도로망 상태 및 주차장 시설 역시 보통으로 파악됩니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 현황

토지는 사다리형과 유사한 형상이며, 현재 공동주택(아파트), 판매시설, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 건물 내부 벽체는 몰탈 위 페인트칠 마감, 인테리어 마감, 내장 타일 붙임 등으로 시공되었으며, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 공부상 용도는 근린생활시설로 등재되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(소정숲유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 경매 물건은 울산남부신용협동조합의 근저당권(2022.04.07.)을 말소기준으로 하는 임의경매 사건입니다. 등기부상 채권 총액은 170,438,350원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

보증금: 3,000,000원

차임: 230,000원

전입(사업)일자: 2025년 07월 09일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

(참고: 제공된 정보에 따라 임차인 장성호 씨는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.)

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 을8 근저당권 (울산남부신용협동조합, 2022.04.07.)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (제공된 정보상 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 울산지방법원이 인근에 위치하여 관련 업종이나 관공서 관련 유동인구도 기대할 수 있습니다.

4.2. 업종 적합성

공부상 용도는 근린생활시설이며, 건물 총괄표제부상 공동주택으로 분류되나, 표제부상으로는 상가 및 제1종 근린생활시설, 판매시설 등으로 기재되어 있어 다양한 소매업, 서비스업, 학원 등 근린생활시설 관련 업종이 입점하기에 적합한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변 아파트 단지 및 근린생활시설 형성을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근성이 양호하며, 울산 시내 주요 지역으로의 이동이 비교적 편리할 것으로 판단됩니다.

5.3. 교육 및 기타 환경

본 물건은 상대보호구역(소정숲유치원)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면의 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

제공된 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 임의경매 개시 외 추가적인 권리 변동이나 미확인 채권이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 임대 관련 리스크

현재 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 점유 현황 및 임대 조건에 대한 사전 조사가 필요합니다. (제공된 임차인은 대항력이 없습니다.)

6.3. 기타 리스크

공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 처리 결과가 본 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산지방법원 인근의 아파트 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 안정적인 배후 수요와 법원 관련 유동인구를 기대할 수 있는 입지입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 적은 편입니다. 다만, 임대 관계의 불확실성과 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 깨끗한 권리 인수 가능.

* 울산지방법원 및 대단지 아파트 인근으로 유동인구 및 배후 수요 풍부.

* 근린상가로서 다양한 업종의 사업장으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 임차인의 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 본 물건의 감정가는 46,000,000원입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 및 시세 파악이 어려우므로, 본 감정가를 기준으로 향후 상세한 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 비교 등을 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.