나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [14] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 3층307호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산동부지원 2025타경5779 (14) 사건번호로 진행되는 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 3층 307호 다세대주택입니다.

건축물대장 표제부 정보에 따르면, 본 건물은 2020년 10월 20일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물 내 3층 307호에 해당합니다.

용도는 공동주택(다세대-도시형:원룸형)이며, 토지 면적은 13.10㎡ (약 3.96평)이고, 건물 전용 면적은 17.50㎡ (약 5.30평)입니다.

감정가는 141,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

본 건은 공동담보 물건으로 진행 중입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택 지역으로, 제반 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 및 3호선 수영역과 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 자체 지반을 평탄하게 조성한 세로장방형으로, 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

따라서 본 건을 낙찰받을 경우, 말소기준권리보다 후순위인 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을1), 최수진의 주택임차권 (을2), 그리고 사상중앙새마을금고의 임의경매개시결정 (갑3)은 모두 말소될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 민하윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-06-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 최수진

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-11-29

확정일자: 2022-11-14

배당신고일자: 2024-11-22

대항력: 없음

비고:

위 임차인 현황에 따르면, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 광안동 일대는 일반주택, 공동주택, 그리고 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

상업 시설 또한 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이한 편입니다.

지하철 2, 3호선 수영역이 인접해 있어 유동인구가 많고, 외부에서의 접근성 또한 우수하여 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 명성마이빌 (2010년 건축, 17.38㎡, 3층): 2026년 7월, 250,000,000원

* 다온 (2022년 건축, 25.25㎡, 4층): 2026년 7월, 248,000,000원

* 좋은보람 (2015년 건축, 21.45㎡, 2층): 2026년 7월, 263,000,000원

본 건의 전용 면적(17.50㎡)은 명성마이빌(17.38㎡)과 유사하며, 최근 거래 가격은 2억 5천만원 내외입니다. 이는 본 건의 감정가(1억 4,100만원)와 비교했을 때 약 1억원 이상의 상당한 시세 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

본 건 주변에는 수영초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통 측면에서는 부산 지하철 2, 3호선 수영역을 이용할 수 있으며, 다양한 시내버스 노선도 갖추고 있어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

생활 편의시설로는 인근의 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 감정가와 현재 시세 간의 큰 괴리입니다. 감정가는 1억 4,100만원이지만, 유사 물건들의 최근 실거래가는 2억 5천만원 이상으로 형성되어 있어, 감정가가 현 시세를 제대로 반영하지 못했을 가능성이 높습니다. 따라서 입찰 전 면밀한 시세 재조사가 필수적입니다.

또한, 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보로 제공된 부동산의 현황 및 관련 채무 관계를 추가적으로 확인하여 잠재적 위험 요소를 파악할 필요가 있습니다.

건축된 지 약 6년 된 건물로 비교적 신축이지만, 다세대주택의 특성상 건물 전체의 관리 상태 및 공용 부분의 유지보수에 따라 향후 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 케이디스페이스알파231 건물 내 3층 307호 도시형 생활주택입니다.

지하철 수영역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

권리 분석 결과, 인수될 권리가 없으며 대항력 있는 임차인도 없어 명도 부담이 적은 점은 큰 장점입니다.

무엇보다도 감정가 대비 현저히 높은 주변 시세는 투자 가치를 높이는 중요한 요소입니다. 다만, 이러한 시세 차이에 대한 철저한 검증과 함께 입찰에 신중을 기해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 2, 3호선 수영역 도보권에 위치하여 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다.

* 시세 차익 기대: 감정가와 실거래가 간의 큰 격차로 인해 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 높습니다.

* 명도 용이성: 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 현대적인 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 사용 및 거주가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 141,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

주변 다세대주택들의 최근 시세는 17.38㎡ ~ 21.45㎡ 면적 기준으로 250,000,000원에서 263,000,000원 수준입니다.

본 건의 전용 면적(17.50㎡)을 고려할 때, 유사 면적의 시세는 약 250,000,000원 내외로 추정됩니다.

안정적인 투자를 위해 시세의 80%~90% 수준을 고려하여 예상 입찰가를 산정하면, 200,000,000원에서 230,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.