나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [6] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 2층206호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 1055-231번지, 케이디스페이스알파231 건물 내 2층 206호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5779 (6)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 169,000,000원입니다.

토지면적은 16.03㎡ (약 4.85평)이며, 건물 전용면적은 21.42㎡ (약 6.48평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

건물은 2020년 10월 20일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다.

본건은 2층에 위치한 206호입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 일반주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통은 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2, 3호선 수영역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

토지는 동하향 완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 이창호 씨는 2021년 2월 8일 전입, 2021년 1월 18일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 2,760,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 최근(2026년 7월) 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

2015년 준공된 '좋은보람' 빌라의 전용면적 21.45㎡가 263,000,000원(약 12,260,000원/㎡)에 거래되었습니다.

2010년 준공된 '명성마이빌' 빌라의 전용면적 17.38㎡는 250,000,000원(약 14,384,000원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 2020년 준공된 신축 건물로, 유사한 면적의 거래 사례보다 더 높은 시세를 기대해 볼 수 있습니다.

감정가는 169,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 것으로 파악됩니다. 이는 향후 입찰 경쟁 시 가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 수영초등학교가 소재하며, 수영역을 중심으로 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

건물 내 위생, 급배수, 난방(가스보일러), 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등이 설치되어 있습니다.

주변 지도 검색 결과, 인근에 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 등기부채권 총액(2,760,000,000원)이 감정가(169,000,000원)보다 훨씬 높아, 유찰될 경우 채권자가 전부 변제받지 못하는 부족분 매수 신청 가능성이 있습니다. 다만, 이는 낙찰자에게 직접적인 부담이 되지는 않습니다.

가장 큰 리스크는 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리입니다. 이는 감정가의 정확성 또는 시점의 문제일 수 있으며, 실제 입찰 시에는 경쟁자들의 높은 관심으로 인해 예상보다 높은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

모든 권리가 소멸되므로 명도 과정에서 특별한 권리 관계 문제는 없을 것으로 예상되나, 일반적인 명도 저항 가능성은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구의 역세권에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택으로 입지 조건이 양호합니다.

등기부상 모든 권리는 말소되며, 임차인의 대항력 및 인수 보증금은 없습니다.

감정가가 시세 대비 매우 낮게 책정되어 있어, 이를 인지한 투자자들의 관심이 집중될 가능성이 높습니다.

신축 건물이라는 장점과 비교적 좋은 입지 조건을 고려할 때, 시세 반영 시 수익성을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2020년 준공)

수영역 초역세권 (지하철 2, 3호선)

광안동 생활권으로 편의시설 인접

권리상 인수 부담 없음 (무권리 인수)

감정가 대비 시세 차익 기대 가능성 높음

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 21.42㎡입니다.

최근 실거래가에서 유사 면적(21.45㎡)이 263,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 이보다 신축(2020년 vs 2015년)이므로, 이를 상회하는 시세 형성이 가능합니다.

감정가 169,000,000원은 현재 시세에 비해 매우 낮게 평가된 것으로 보입니다.

최근 실거래가를 바탕으로 보수적으로 산정 시, 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

단, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.