나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [5] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (5)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 2층205호

* 건물명: 케이디스페이스알파231

* 용도: 공동주택 (다세대주택/도시형생활주택) / 업무시설 (오피스텔) 혼합 건물 내 다세대주택

* 감정가: 169,000,000원

* 토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

* 토지지분: 16.03㎡ (약 4.85평)

* 건물면적 (전용면적): 21.42㎡ (약 6.48평)

* 건물지분: 21.42㎡ (약 6.48평)

* 건물 층: 2층 205호

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 사상중앙새마을금고 (등기부 을1 근저당권자: 주식회사새마을금고자산관리회사, 채권 총액: 2,640,000,000원)

* 준공일: 2020년 10월 20일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 특이사항: 공동담보 (건물 전체 또는 복수 물건에 대한 담보일 가능성 높음)

1.1. 입지조건

* 소속지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231번지, 케이디스페이스알파231 건물 내 2층 205호

* 주위 환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택 지역입니다. 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 여건: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 시 인근에 지하철 2, 3호선 수영역 및 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 접근성: 본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함은 없습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 총 채권액: 2,640,000,000원 (등기부 채권 총액 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023년 11월 24일

* 확정일자: 2023년 11월 07일

* 배당신고일자: 2026년 01월 06일

* 대항력: 없음

* 임차인 인수 보증금: 0원 (대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역으로, 주거 편의성과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 건물 용도: 일반 주택, 공동 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통 접근성: 수영역(더블 역세권) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 수영초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 아파트 단지 및 빌라 밀집 지역으로 주거 편의성이 높습니다.

* 편의 시설: 주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활에 필요한 모든 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 건물 내 편의 시설: 위생 및 급배수 설비, 가스보일러에 의한 난방 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등이 설치되어 있어 현대적인 주거 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 26.4억원의 등기부 총 채권액은 본 물건뿐만 아니라 공동 담보로 묶인 다른 물건들까지 포함된 금액일 가능성이 높습니다. 이는 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생하거나, 복수의 채권자 간의 이해관계 충돌로 인해 절차가 지연될 가능성을 내포합니다.

* 건물 용도 혼합: 본 건물은 도시형 생활주택 외에 업무시설(오피스텔)도 포함하고 있어, 건물 전체의 관리 및 운영, 향후 재건축 또는 리모델링 시 복합적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 명확하지 않은 임대 관계: 감정평가서상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황이나 소유자와의 관계 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 제공된 임차인 정보 상 대항력은 없으며 보증금/차임은 명시되어 있습니다.)

* 부동산 시장 변동성: 전반적인 부동산 시장의 하락 또는 지역 경제의 변동이 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 직접적인 현장 조사 또는 관련 정보를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구 광안동의 핵심 지역에 위치한 소형 도시형 생활주택으로, 2020년 준공된 신축 건물입니다.

* 지하철 수영역을 이용한 쾌속 교통망과 함께 인근의 풍부한 생활 편의 시설은 거주 및 투자 가치를 높이는 요소입니다.

* 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 다만, 26.4억원이라는 매우 높은 총 채권액은 공동 담보 물건의 규모가 크거나 복수의 채권이 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사하며, 이는 경매 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 감정가 1.69억원 대비 최근 시세가 2.48억원 ~ 2.63억원 범위로 형성되어 있어, 감정가 대비 시세 차익 및 투자 수익률 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 핵심 지역인 광안동에 위치하며, 수영역(2, 3호선) 역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 안정적인 임대 수요: 소형 면적으로 1인 가구 및 소형 사무실 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 최신 건물: 2020년 준공으로 시설 및 마감 상태가 양호하며, 노후화에 대한 걱정이 적습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 권리 확보가 용이합니다.

* 높은 시세 차익 기대: 감정가 대비 현 시세가 현저히 높아, 낙찰 후 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시장 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 (21.45㎡)의 '좋은보람' (2015년식)이 2026년 7월 1일에 26,300만원에 거래되었습니다.

* 본 물건은 2020년식으로 '좋은보람'보다 5년 신축입니다.

* 다른 유사 물건들도 24,800만원에서 26,300만원 사이에 거래가 확인됩니다.

* 이에 따라 본 물건의 현 시세는 25,000만원에서 27,000만원 범위로 추정할 수 있습니다.

* 감정가 대비 분석:

* 본건의 감정가는 169,000,000원으로, 최근 시세보다 약 8,000만원 이상 낮은 수준입니다.

* 인수할 보증금은 0원이므로, 낙찰가 전액이 실질적인 취득 비용이 됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 시세의 80% 수준으로 접근 시 약 20,000만원 ~ 21,600만원 범위에서 고려 가능합니다.

* 안정적인 투자를 고려하고, 시세 상승 가능성 및 경쟁 상황을 감안할 때, 감정가보다 높게 입찰해야 할 수 있습니다.

* 가장 유사한 '좋은보람'의 거래가(26,300만원)를 기준으로, 신축 프리미엄을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 추천 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.