나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경110821 [2] 서울특별시 중랑구 면목동 1110-13 면목동스카이시티 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "사가정역(지하철 7호선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "사가정역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

라멘조및벽식구조 경사스라브지붕 8층 건물 내 제1층 제101호 외 4개호로서,
(사용승인일 : 2017.08.08)

외벽 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 공히 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1), (2) 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등)육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경110821 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1110-13, 면목동스카이시티 1층 102호

토지면적: 14.29㎡ (약 4.32평)

건물면적: 29.66㎡ (약 8.97평)

건물구조: 라멘조 및 벽식구조 경사스라브지붕 8층 건물 내 1층 102호 (사용승인일: 2017.08.08)

용도: 근린상가

1.3. 감정가 및 채권자

감정가: 345,000,000원

채권자: 케OOOOOOOOOO

1.4. 물건 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철 7호선 "사가정역" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 7호선 사가정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 본건은 남측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 주변 환경 분석

사가정역 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독·다세대·연립주택 및 아파트가 다수 분포하고 있습니다. 상권은 재래시장(사가정시장)과 역세권을 연계한 형태로 활성화되어 있으며, 주로 40~50대 중장년층이 주요 소비층을 형성하고 있습니다. 대로변에는 의류/패션, 이면에는 먹자/유흥업종이 분포하는 경향을 보입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (요약)

말소기준권리: 2019년 09월 04일 접수된 국민은행 근저당권 (을6)

총 채권액: 2,367,796,876원 (등기부상 모든 채권 합계)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권에 대한 별도 언급은 없으나, 통상적으로 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸됩니다.)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

임차인: 장복란

보증금: 20,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2022년 05월 13일

확정일자: 2022년 05월 20일

배당신고일자: 2024년 08월 13일

대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 사가정역 일대는 주거 지역을 기반으로 한 지역 밀착형 상권입니다. 대규모 아파트 단지보다는 다세대·다가구 주택 등이 밀집되어 있어 탄탄한 배후수요를 확보하고 있으며, 상권 규모는 크지 않지만 꾸준한 매출을 유지하는 '알짜' 상권으로 평가됩니다.

4.2. 주요 업종 및 특징

대로변에는 의류, 패션, 뷰티 관련 업종이, 이면부에는 음식점, 주점 등이 주로 분포합니다. 사가정시장을 중심으로 한 지역 밀착형 업종과 여성 소비층을 겨냥한 업종이 높은 비중을 차지합니다.

4.3. 상권의 장단점

왕복 3차선 내외의 다소 좁은 도로 상황은 차량 통행에 불편을 줄 수 있으나, 이는 외부 상권으로의 고객 유출을 줄여 상권 내 자체 소비율을 높이는 요인으로 작용하기도 합니다. 인근에 대형마트가 부재하고, 백화점과의 거리도 상당하여 기본적인 생필품 및 의류 구매는 지역 상권에 의존하는 경향이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

사가정역을 중심으로 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 사가정시장 등 재래시장 이용이 편리하며, 은행, 병원, 각종 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 환경

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 관련 교육시설(초중고등학교)이 위치할 가능성이 높으나, 본건 건물 자체는 교육환경보호구역으로 지정되어 있으므로 관련 사항은 관할 교육청 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 고유 리스크

* 중복사건: 본 물건은 중복으로 경매가 진행 중일 수 있으며, 이로 인해 경매 절차 진행에 변동이 발생할 수 있습니다.

* 유동화물건: 채권이 유동화되어 자산유동화전문회사(SPC) 등으로부터 경매가 진행되는 경우, 협상 등의 절차가 일반적인 경우와 다를 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건물이 다른 담보물과 함께 근저당권이 설정되어 있을 수 있습니다. 이 경우, 다른 담보물의 처리 결과에 따라 본 건의 경매 진행이나 낙찰 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 법적 규제

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 사가정역 인근에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)이며 사용면적이 협소하여 1인 사업자나 소규모 업종에 적합할 것으로 판단됩니다. 사가정역 상권은 주거 밀집 지역의 탄탄한 배후수요를 바탕으로 꾸준한 매출이 기대되는 지역 상권입니다. 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 사가정역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 유동인구가 확보되는 상권입니다.

* 신축 건물: 2017년 사용승인된 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적 배후수요: 주거 밀집 지역의 특성상 꾸준한 잠재 고객층 확보가 가능합니다.

* 0원 인수 보증금: 임차인의 대항력이 없어 추가 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 345,000,000원

본 물건은 인수되는 보증금이 없는 관계로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 사가정역 일대 상가 시세 및 공실률 등을 추가적으로 분석하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 현재 시점에서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직하며, 상세한 임대 시세 및 공실 현황 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

(참고: 면목동 스카이시티 102호 관련 매매 시세 정보는 직접적으로 검색되지 않았으나, 유사 면적의 오피스텔/다세대 주택 매매가가 3억 원대 초중반에 형성되어 있음을 감안할 때, 상가로서의 가치를 고려하여 접근할 필요가 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.