나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경110821 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1110-13 면목동스카이시티 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "사가정역(지하철 7호선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "사가정역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

라멘조및벽식구조 경사스라브지붕 8층 건물 내 제1층 제101호 외 4개호로서,
(사용승인일 : 2017.08.08)

외벽 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 공히 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1), (2) 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등)육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경110821 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1110-13 면목동스카이시티 1층101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 847,000,000원

* 토지 면적: 38.96㎡ (약 11.79평)

* 건물 면적: 80.86㎡ (약 24.46평)

1.3. 건물 정보

* 건축구조: 라멘조 및 벽식구조 경사스라브지붕 8층 건물 내 제1층 제101호

* 사용승인일: 2017년 8월 8일

* 외벽: 타일붙임 마감 등

* 창호: 샷시창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "사가정역(지하철 7호선)" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "사가정역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

* 남측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 일련번호 (1), (2) 공히 도시지역, 제3종일반주거지역입니다.

* 그 외 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

* 본 건의 말소기준 권리는 2019년 9월 4일 접수된 국민은행의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 물건명세서 비고란에 "공부상 101호(80.86㎡)를 구분하여 101호, 103호로 각 임차함"이라는 내용이 기재되어 있으나, 이는 현황에 대한 설명으로 법적 권리를 의미하는 것은 아닐 수 있습니다.

* 물건명세서 참고사항에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* * 임차인: 김

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2022-04-26

* 확정일자: 2024-05-14

* 배당신고일자: 2024-08-30

* 대항력: 없음

* * 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자: 2023-03-03

* 확정일자: 2024-06-04

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 약 2,832,796,876원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건은 서울특별시 중랑구 면목동 지역에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 주상복합 건물로, 1층 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 인근에 지하철 7호선 사가정역이 위치하여 교통이 편리합니다.

* 주변에 주거시설 및 상업시설이 발달하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 현재까지 파악된 조사에 따르면, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 지하철 7호선 사가정역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거환경

* 주변은 주택가와 상업시설이 혼합된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 공존하는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로, 권리 분석에 있어 복잡성이 존재합니다.

* 등기부 채권 총액이 감정가를 현저히 초과하여, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 잔금 납부 등에서 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 건물 이용 상태 관련

* 등기부상 101호로 되어 있으나, 실제로는 101호와 103호로 구분되어 임차인이 점유하고 있는 것으로 파악됩니다. 이로 인해 실제 사용 및 법적 관리에 있어 혼란이 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장상 주용도가 공동주택으로 표기된 부분도 있으나, 본건 용도는 근린상가로 진행 중입니다. 이 부분에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라는 내용이 있으나, 구체적인 정보가 없어 해당 권리의 유무 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임대관계가 미상으로, 현장 확인을 통해 정확한 임대차 현황을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 지하철 7호선 사가정역 인근에 위치한 근린상가 건물로, 비교적 신축(2017년 준공)이라는 장점이 있습니다.

* 교통 접근성은 우수하나, 등기부 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고, 공부상과 실제 이용 현황 간의 차이(호수 구분) 등의 복잡한 권리 및 이용 관계를 내포하고 있어 주의가 필요합니다.

* 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사를 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 7호선 사가정역 역세권에 위치하여 역세권 프리미엄 기대 가능.

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태 양호 기대.

* 주변으로 주거 및 상업시설이 혼재하여 기본적인 배후 수요 존재.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 임대차 내역 상세 분석, 주변 시세 비교, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 단, 등기부 채권 총액이 감정가를 크게 초과하는 점, 건물 이용 현황의 복잡성, 미확인 권리(지상권 가능성) 등을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

* 투자가치 판단을 위한 추가적인 심층 분석 후 입찰가격을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.