나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2743 [2] 서울특별시 도봉구 쌍문동 11-5 선우아파트 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "우이초등학교" 남측 인근에 위치하고, 기 호2는 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운중학교" 북측 인근에 위치하며, 인근에 단 독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 기호1은 제반차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 우이신설선"화계역"이 위치하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 되고, 기호2는 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보 통시 됩니다.

건물의 구조

기호1 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층중 3층 301호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. 기호2 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층중 6층 601호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호1 : 다세대주택(3층:방2, 거실, 주방, 식당, 욕실, 발코니, 현관 등, 복층:방2, 가 족실, 화장실 등)으로 이용중입니다. 기호2 : 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실2, 다용도실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입 니다.

설비내역

기호1은 급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있고, 기호2는 급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승 강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호1은 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중 이고, 기호2는 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입 니다.

인접 도로상태등

본건 기호1은 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고, 기호2는 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 445-60 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대 공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역 등입니다. 쌍문동 11-5 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 건축허가착공제한지역(2025-06-13)(지 정기간:고시일(20250612)로부터2년, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m), 과밀억제권역, 하천구역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-17)(지정기간:2025. 06.17.~2026.08.30) 등입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대미상입니다. 2) 기타 --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2743 (2)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 11-5 선우아파트 6층601호

용도: 아파트

감정가: 428,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.33㎡ (약 12.51평)

토지 지분: 41.33㎡ (약 12.51평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 84.85㎡ (약 25.68평)

건물 지분: 84.85㎡ (약 25.68평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 현황 (선우아파트)

주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 11-5 (도로명: 서울특별시 도봉구 도봉로139길 102)

건물명: 선우아파트

건축구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 7층

해당 호수: 6층 601호

준공일: 2003년 12월 19일

주요용도: 공동주택

1.4. 특이사항

* 개발행위허가제한구역

* 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건은 차량의 출입이 용이하며, 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 순위

* 말소기준권리: 2021년 09월 15일 접수된 김준철 근저당권 (225,000,000원) 입니다.

3.2. 등기부 현황

* 본건 등기부에는 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 임의경매개시결정 등의 권리 내역이 있습니다.

* 등기부채권 총액: 225,000,000원 입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을10 근저당권, 갑22 임의경매개시결정 등이며, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 사항 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임주현

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 25일

* 확정일자: 2021년 02월 05일

* 배당신고일자: 2025년 08월 27일

* 대항력: 있음

* 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등을 고려할 때, 보증금 270,000,000원 중 배당을 받지 못하는 금액은 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 현재 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 쌍문동 지역은 제2종 일반주거지역으로서, 주변에 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재합니다. 인근 학교 및 주거 밀집 지역으로 인해 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 학교: 백운중학교가 북측 인근에 있으며, 초등학교 및 기타 교육 시설 접근이 가능합니다.

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 공존하는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 본건 소재지(쌍문동 11-5)는 건축허가착공제한지역(2025년 06월 13일 지정, 2년) 및 토지거래계약에관한허가구역(2025년 06월 17일 ~ 2026년 08월 30일)으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 상기 3.3항에서 언급된 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 명도 과정에서 주요 쟁점이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종 일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 하천구역 등 다수의 도시계획 및 환경 관련 제한사항이 존재합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 답사 및 상세한 지역 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 아파트로, 적정 감정가에 경매로 나왔습니다. 주변 시세 및 입지 조건 등을 고려한 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 개발행위허가제한, 대항력 있는 임차인의 존재, 다양한 토지이용계획상 제한 사항 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역 내 아파트입니다.

* 주변 학군 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 본 물건의 위치 및 면적 대비 감정가가 적정하게 책정되었는지 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 주변 시세, 동일 면적의 최근 낙찰가율, 권리관계 분석 결과, 명도 가능성 및 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산출해야 합니다. 하지만 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산출이 어렵습니다. 따라서 예상 입찰가는 제시하지 않으며, 추가적인 심층 분석을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.