나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57458 [2] 경기도 수원시 권선구 권선동 1014-1 스페이스앤이룸타워 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '수원시청역(수인분당선)' 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 사무소, 공공청사, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 용이하며 인근으로 버스정류장 및 '수원시청역'(수인분당선)이 소재하여 광역적 도로접근 및 대중교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

본건 기호1은 철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 지하2층 지상18층 건물 내 제1층 제101호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 페인트 마감 등 창호: 샷시 창호 등임. 본건 기호2는 철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 지하2층 지상18층 건물 내 제1층 제102호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1은 근린생활시설(현황 공실)로 이용중임. 기호2는 근린생활시설로 이용중임. (후첨 "사진용지" 및 "건물개항도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 천정형에어컨 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 정방형지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북서측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57458 (2)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1014-1, 스페이스앤이룸타워 1층 102호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,780,000,000원

* 토지 면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

* 건물 면적: 106.76㎡ (약 32.30평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 농업협동조합 (정보를 바탕으로 추정)

* 물건명세서 작성일: 2026-09-19

1.2. 건물 정보

* 건물명: 스페이스앤이룸타워 (SPACE & ERUM TOWER)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 18층

* 사용승인일: 2022년 11월 11일

* 총 호실 수: 131호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '수원시청역(수인분당선)' 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 사무소, 공공청사, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 양호함.

2.2. 교통상황

* 본건까지 제반 차량의 출입 용이하며 인근으로 버스정류장 및 '수원시청역'(수인분당선)이 소재하여 광역적 도로접근 및 대중교통 이용상황은 양호함.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

* 본건은 철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 지하2층 지상18층 건물 내 제1층 제102호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

* 본건은 근린생활시설로 이용중임.

2.4. 인접 도로상태

* 본건 부지 북서측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2023-08-24, 농업협동조합자산관리회사, 3,276,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 갑4, 갑5, 을1, 을2, 갑6, 갑7 (모두 소멸 예정)

* 매각으로 인해 인수되는 권리: 없음

* 등기부채권 총액: 3,636,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이덕희 (이 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 4,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-28

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인이므로, 배당 순위에 따라 보증금 회수 여부가 결정됩니다.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

* 본 물건은 수원시청역 인근 중심상업지역에 위치하며, 근린생활시설, 사무소, 공공청사, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 환경입니다.

* 수원시청, 경기도청 등 공공기관과 다수의 금융기관, 기업체들이 인접해 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 역세권에 위치하며 대중교통 접근성이 뛰어나 타 지역에서의 접근성 또한 우수하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 수원시청, 경기도청 등 주요 행정기관이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 백화점, 대형 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주변에 다수의 식당가와 상업시설이 밀집해 있어 문화 및 여가 활동을 즐기기에도 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 지하철 수인분당선 수원시청역을 도보로 이용 가능하며, 이를 통해 서울 강남 등 주요 도심으로의 접근이 편리합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

* 인근 도로망이 잘 정비되어 있어 자가용 이용 시에도 편리한 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 이덕희 씨는 전입일자(2025-04-28)는 있으나 확정일자가 없어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 임대차 계약 관계 및 보증금 회수 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 공실 리스크

* 해당 물건(102호)은 근린생활시설로 이용 중이나, 건물 내 다른 호실(101호)이 공실이라는 점은 잠재적인 공실 위험을 시사할 수 있습니다. 따라서 향후 임대 운영 시 임차인 유치 전략이 중요합니다.

6.3. 토지거래허가구역 지정

* 해당 지역이 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 본 물건은 건축물(상가)이므로 직접적인 거래 제한은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 추후 토지 관련 거래 발생 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.4. 높은 권리총액

* 등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 수준이나, 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 가치 평가

* 본 물건은 수원시청역 역세권의 중심상업지역에 위치한 신축 상가 건물로, 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 최신 건물로 관리 상태가 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

7.2. 향후 전망

* 지속적인 지역 개발과 유동인구 증가 추세를 고려할 때, 상권의 가치는 더욱 상승할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 개별 상가 운영에 따른 공실 위험은 존재하므로, 철저한 임대 전략 수립 및 마케팅이 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 투자 매력

* 초역세권 입지: 수원시청역(수인분당선) 도보 2분 거리.

* 최중심 상권: 수원시의 주요 행정, 상업, 금융 중심지.

* 강력한 배후 수요: 수원시청, 경기도청 인접, 다수의 오피스텔 및 주거단지.

* 신축 건물: 2022년 사용승인, 현대적 시설 및 높은 활용도.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정.

* 높은 임대 수익률 잠재력: 안정적 임대 수요 및 상업지역 높은 임대료 수준.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 참고사항

* 본 물건의 감정가는 1,780,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재로서는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문 없이는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 경쟁이 이루어지나, 이는 경매 당시의 시장 상황 및 참여자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.