나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경110821 [4] 서울특별시 중랑구 면목동 1110-13 면목동스카이시티 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "사가정역(지하철 7호선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "사가정역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

라멘조및벽식구조 경사스라브지붕 8층 건물 내 제1층 제101호 외 4개호로서,
(사용승인일 : 2017.08.08)

외벽 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 공히 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1), (2) 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등)육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 1110-13번지, 면목동스카이시티 2층 202호에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경110821 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 417,000,000원입니다.

토지 면적은 38.44㎡ (약 11.63평)이며, 건물 면적은 79.79㎡ (약 24.14평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOO이며, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 중랑구 면목동에 소재하며, 지하철 7호선 "사가정역" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 "사가정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 라멘조 및 벽식구조의 경사슬라브 지붕 8층 건물 내 2층 202호입니다. 건물 사용승인일은 2017년 8월 8일로 비교적 신축 건물입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 용도 설정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2019-09-04, 1,836,000,000원)

* 등기부채권 총액: 2,367,796,876원

* 권리 분석 요약: 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송 (송진섭)

* 보증금: 22,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입(사업)일자: 2022-09-01

* 확정일자: 2024-05-14

* 배당신고일자: 2024-07-03

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 사가정역 인근의 상업 및 주거 복합 지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

* 이용 현황: 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 건물 내 다른 호실들도 다양한 상업 용도로 활용되고 있습니다.

* 주요 시설 접근성: 지하철역과 인접하여 유동인구 유입에 유리하며, 인근 편의시설 및 생활 서비스 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 사가정역을 통한 서울 시내 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설이 도보권 내에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육: 본건 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 교육 관련 시설과의 거리를 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특수 물건 정보: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 정보는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 상세한 법률 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역 등 관련 법규의 적용 여부를 재확인하여 향후 건축 또는 사용에 제한이 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계: 현재 임차인의 임대 관계는 확인되었으나, 향후 공실 위험 및 임대료 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 중랑구 면목동의 역세권에 위치한 근린상가로서, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리관계는 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담이 없는 상태입니다. 사가정역을 중심으로 형성된 상권의 배후 수요를 활용하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수성이 존재하므로, 입찰 참여 전 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 사가정역 도보 이용 가능한 거리로, 풍부한 유동인구와 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2017년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 추가적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 안정적인 수익 기대: 지역 상권 활성화와 더불어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 417,000,000원

* 인수할 권리 및 보증금: 0원

* 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 본건의 상태, 투자 목적, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 단, 중복사건, 유동화물건 등 특수성이 존재하므로, 이에 대한 충분한 리스크 분석 후 신중하게 결정하시기 바랍니다. (구체적인 입찰가 산출은 추가적인 시장 조사가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.