나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경123766 [1] 서울특별시 강북구 수유동 482-61 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울수유초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변에 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어 있는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 삼양역(우이신설선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 5미터 내외, 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서,

외벽: 석재 붙임 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호(2)는 주상용 건물로서,

지상1층: 근린생활시설 등
지상2-4층: 단독주택 등으로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 옥탑층에는 후첨 "건물개황도"와 같이 제시외건물㉠이 소재하고 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경123766 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 482-61

용도: 단독주택 (다가구주택)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 도화금융대부주식회사 (등기부상 말소기준권리)

1.2. 면적

토지면적: 122.00㎡ (약 36.91평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 210.74㎡ (약 63.74평)

건물제시외면적: 44.16㎡ (약 13.36평) - 옥탑층 다락

1.3. 금액

감정가: 1,155,669,600원

1.4. 건축물 정보

건축연도: 2021년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

총층수: 지하 0층, 지상 4층

건축물 용도: 단독주택 (다가구주택)

주요 용도: 1층 근린생활시설, 2-4층 단독주택

건폐율: 59.48%

용적률: 185.43%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울수유초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지역을 형성하고 있어, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 우이신설선 삼양역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 북서측으로 폭 약 5미터 내외, 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층이하)

* 고도지구 (28m 이하)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (최종 확인은 관할 교육청 확인 필요) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부 포함)

* 토지 감정평가 시 도로제척부분(약 8.35㎡)을 감안하여 평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 1월 18일 접수된 도화금융대부주식회사의 근저당권 (을6)입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 총 6명의 임차인이 확인되었으며, 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 170,000원, 전입일자 2021-11-26 (대항력 없음)

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-11 (대항력 없음)

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-31 (대항력 없음)

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2021-11-25 (대항력 없음)

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-20 (대항력 없음)

* 오르벳홀딩스(주)김 : 보증금 0원, 차임 300,000원, 전입일자 2022-10-18 (대항력 없음)

3.3. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인은 없으며, 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류, 경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 등은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 본건에는 해당사항 없습니다.)

3.4. 주의사항

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 (옥탑층 약 44.16㎡)이 포함됩니다.

* 중복사건이므로 관련 사건을 확인하시기 바랍니다.

* 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 설비 작동 여부 및 내부 인테리어 상태는 확인이 불가합니다. 입찰 시 유의하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 주거지역에 속하나, 1층에 근린생활시설이 있어 일부 상업 기능을 수행합니다. 인근에 소규모 상가들이 분포하고 있으며, 삼양역 인근으로 유동인구가 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

주변의 개발 현황 및 토지이용계획(제2종일반주거지역, 고도지구)을 고려할 때, 점진적인 지역 가치 상승 또는 소규모 개발 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북서측 인근에 서울수유초등학교가 위치하고 있어, 도보 통학이 가능한 학군입니다.

5.2. 편의시설

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 삼양역 인근의 상업 시설 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 주거환경

단독주택 및 다가구주택이 주로 분포하는 조용한 주거 환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 상태, 설비 작동 여부, 점유 관계 등을 정확히 파악할 수 없다는 점은 입찰 시 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 제시외 건물

옥탑층에 별도의 제시외 건물이 존재하며, 이는 일괄매각 대상입니다. 해당 건물의 용도 및 상태에 따라 추가적인 관리나 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 중복사건

동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 존재할 수 있어, 권리 관계 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 도로 제척 부분

토지 면적 중 일부(약 8.35㎡)가 도로로 제척되어 감안 평가되었으므로, 실제 사용 가능한 토지 면적에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.5. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 주거 밀집 지역에 위치한 지하 0층, 지상 4층 규모의 철근콘크리트 구조 단독주택(다가구주택)입니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물이며, 1층 근린생활시설, 2-4층 주택으로 구성되어 있어 수익형 부동산으로도 활용 가능성이 있습니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건물 내부 확인이 불가하다는 점과 제시외 건물 포함, 중복사건 등은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 주거와 상업 복합 용도 (1층 근린생활시설, 2-4층 주택)

* 우이신설선 삼양역 인근의 역세권 입지

* 대항력 있는 임차인 부재로 인한 명도 부담 적음

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 투자가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대 주택 매매 정보를 볼 때, 본건과 같은 단독주택(다가구주택) 건물 전체의 시세 정보는 제한적입니다. 따라서 감정평가액 1,155,669,600원을 기준으로 하되, 건물 내부 미확인, 제시외 건물 포함, 중복사건 등의 리스크 요인을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

제시된 정보 및 시장 상황을 고려할 때, 보수적으로 감정평가액 대비 90% ~ 110% 수준에서 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서 예상 입찰가 범위는 약 1,040,102,640원 ~ 1,271,236,560원입니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 동시 입찰자 수, 본건의 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 신중한 판단이 요구됩니다.

(인수 보증금은 없으므로 예상 입찰가 산정에 포함되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.